Acheter un bien immobilier en Espagne

Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier en Espagne, vous devez être clair que même si l’Espagne est membre de la l’UE, il existe néanmoins de grandes et importantes différences entre la façon dont vous gérez l’immobilier dans Danemark et en Espagne.

C’est donc une bonne idée d’être prudent et d’utiliser les conseils d’un professionnel pour éviter d’être ennuyeux et désagréable surprises.

Agent immobilier

À première vue, acheter un bien immobilier en Espagne semble facile, car le marché du logement, en particulier des vacances locations, en Espagne est énorme. Mais attention à ce qui suit : alors qu’au Danemark, nous avons le système selon lequel un agent immobilier a une propriété en commission exclusive, ce n’est généralement pas le cas en Espagne, où le même la propriété peut être à vendre avec différents agents immobiliers. Le vendeur peut aussi toujours vendre le bien lui-même, même si un ou plusieurs courtiers ont obtenu la propriété à commission.

Par conséquent, il peut arriver qu’en négociant avec un courtier, la propriété soit vendue à l’autre par un autre courtier ou par le propriétaire lui-même.

Vous ne pouvez pas empêcher que cela se produise et donc le meilleur conseil est que, dès que vous êtes sûr que vous avez trouvé la bonne propriété, vous vous tournez vers un avocat, qui peut examiner tous les documents relatifs à la propriété et peut donner le « feu vert » pour signer un contrat d’achat privé, qui est la prochaine étape dans le processus d’achat.

Conseillers ou avocat

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Espagne, vous rencontrez souvent un groupe de personnes qui souhaitent vous aider dans l’achat en échange d’une redevance, qui peut varier de temps à autre.
Ces personnes sont souvent très sympathiques et éloquentes, mais attention : ces personnes ne sont ni avocats ni professionnels et veillent souvent à la fois aux intérêts de l’acheteur et du vendeur sans avoir souscrit toute assurance responsabilité civile, de sorte que vous, en tant que client, puissiez être tenu responsable s’ils commettent des erreurs dans leur conseil.

Par conséquent, choisissez toujours un avocat indépendant qui ne s’occupe que de vos intérêts et de préférence un avocat qui parle danois et qui peut expliquer le processus d’achat dans une langue facilement accessible.

Examen de la propriété

En Espagne, il n’y a pas de système de rapport d’état, tout comme il n’y a pas d’assurance de changement de propriétaire.
Par conséquent, il est recommandé de faire inspecter la propriété par un architecte ou un expert en construction de votre choix avant la signature du contrat d’achat.

ATTENTION ! En Espagne, vous achetez tel quel, et s’il s’avère après l’achat que la propriété souffre de défauts, la seule option est d’intenter une action en justice contre le vendeur en Espagne, ce qui peut être à la fois coûteux et difficile. Par conséquent, il est important que vous fassiez tout votre possible pour vous assurer que l’état de la propriété est en ordre.

ATTENTION ! Si vous avez un doute sur un bien en particulier, mieux vaut ne pas l’acheter. Il y a beaucoup de propriétés en Espagne et il est plus sûr de choisir une autre propriété que d’acheter quelque chose que vous regretterez plus tard.

Le prix

En Espagne, il existe des propriétés dans toutes les gammes de prix. Souvent, vous achetez une propriété qui fait soit partie d’un projet, soit une maison mitoyenne ou une maison typique. Dans ces cas, il est relativement facile de comparer les prix.

Si, en revanche, vous achetez une villa ancienne ou une propriété de luxe, il peut être plus difficile de savoir si le prix demandé par le vendeur est désormais également raisonnable.

Dans ce cas, il est conseillé de contacter une banque ou une coopérative de crédit pour connaître le montant du prêt que vous pouvez contracter sur la propriété.

Travaux préparatoires/conseils juridiques

Avant de signer le contrat d’achat, il est recommandé de faire passer par un avocat indépendant le registre foncier/registre de la propriété afin d’examiner les éléments suivants :

Propriété du bien

Le vendeur est-il enregistré en tant que propriétaire du bien ? Dans le cas contraire, cela peut être dû au fait que le bien a été « hérité » et que le propriétaire, qui figure au cadastre, est le père du vendeur.
Dans ce cas, il n’est pas possible d’acheter, sauf si le vendeur procède à une cession, de sorte que le ou les héritiers du défunt sont inscrits comme propriétaire(s) au registre foncier.

Enregistrement correct

La propriété est-elle enregistrée correctement, c’est-à-dire que le numéro de la maison, la description de la propriété et l’utilisation de la propriété correspondent à ce qui apparaît dans le registre foncier ? Si ce n’est pas le cas, il est probable que le propriétaire ait effectué des ajouts ou des conversions illégaux, ou qu’une propriété qui était à l’origine utilisée, par ex. comme entrepôt, maintenant utilisé comme résidence.
S’il y a des irrégularités, il est nécessaire, si possible, de légaliser le bien avant que la transaction puisse avoir lieu.

Charges dans la propriété

Y a-t-il des privilèges sur la propriété ? Il est important de rechercher s’il existe une hypothèque, une saisie ou des droits de tiers enregistrés sur la propriété. S’il y a une hypothèque ou une saisie, vous devez vous assurer que ces passifs sont supprimés avant que la transaction n’ait lieu, sinon le nouvel acheteur reprendra les passifs.

Permis de séjour

Le permis de résidence, c’est-à-dire le permis d’occupation est délivré par la municipalité et est une condition pour que la propriété soit utilisée comme résidence. Lors de l’achat d’une maison ancienne, cependant, cette autorisation n’est pas nécessairement disponible, même si la maison est habitée depuis des années.

« NEUF »

En Espagne, en tant qu’étranger, vous devez avoir un numéro d’identification espagnol. Vous pouvez en faire la demande au commissariat de police (Policia Nacional) de la municipalité dans laquelle vous prévoyez d’acheter. Les demandes se font en personne.

Le contrat d’achat

Lorsque toutes les investigations ci-dessus ont été effectuées et que l’expert en construction et l’avocat ont donné le « feu vert » à l’accord, le vendeur et l’acheteur concluent un contrat d’achat.

Le contrat d’achat est un document important, et l’avocat doit l’examiner avant que l’acheteur puisse le signer.

L’accord doit contenir :

• Les noms, adresse (éventuellement c/o adresse en Espagne) des parties, lieu de naissance, date de naissance et numéro NIE espagnol.
• Une description précise de la propriété. L’accord doit de préférence être accompagné d’un plan cadastral du bien, afin que l’acheteur soit sûr qu’il y a identité entre le bien qu’il a vu et celui qui est vendu.
• Indication du prix d’achat et du mode de paiement. Il est d’usage que l’acheteur paie un montant compris entre 5% et 10% du prix d’achat immédiatement après la signature du contrat d’achat. Ce montant est transféré directement au vendeur sans aucune forme de garantie.
  Il est donc conseillé de signer l’acte devant notaire le plus tôt possible après la signature du compromis d’achat et que le montant versé soit le moins élevé possible.

Charges : S’il y a des charges, elles doivent être mentionnées, et vous devez indiquer avant ou pendant la réunion notariale quand et comment elles doivent être supprimées.

Par défaut : La partie qui se retire de l’accord sans motif valable perd le montant payé (entre 5 et 10 %). C’est-à-dire que l’acheteur perd le montant payé et que le vendeur doit payer le double du montant à l’acheteur.

Vendeur non résident : L’acheteur doit retenir 3 % du prix d’achat si le vendeur ne réside pas en Espagne.

Déclaration de remboursement : Aucune déclaration de remboursement n’est faite, et il convient donc que l’acheteur retienne un montant raisonnable du prix d’achat en garantie du paiement de l’électricité, gaz, eau et taxe foncière.

ATTENTION ! Lorsque l’acheteur signe le contrat d’achat, le financement DOIT déjà être en place !

Rencontre avec le notaire

En Espagne, tous les droits sur les biens immobiliers, c’est-à-dire le transfert de propriété, le gage, l’établissement de servitudes, etc., sont transférés par acte notarié.
Par conséquent, il n’est pas possible de transférer un bien immobilier sans l’assistance d’un notaire.

L’acheteur et le vendeur doivent se présenter en personne devant le notaire espagnol et signer l’acte.

Étant donné que les affaires notariales se déroulent exclusivement en espagnol, il est nécessaire de rencontrer un interprète si vous ne maîtrisez pas la langue espagnole.

Il est également possible de donner une procuration, par ex. à un avocat espagnol qui peut comparaître chez le notaire et signer en votre nom. La procuration peut être signée devant un notaire danois, qui doit cependant confirmer sa signature en espagnol.
Si vous choisissez cette approche, vous économisez à la fois les frais de déplacement et d’interprétation.

Lors de la réunion, l’acheteur paie le prix d’achat restant (généralement avec un chèque) et le vendeur remet les clés. A partir de ce moment, la propriété est aux frais et risques de l’acheteur.

Après la réunion du notaire, le notaire envoie l’acte d’enregistrement au registre foncier espagnol.

Frais de transaction

En Espagne, la TVA (IVA) est payée à 7 % du prix d’achat. De plus, vous devez payer les honoraires du notaire (qui sont également calculés en pourcentage du prix d’achat) ainsi que les éventuels frais d’interprète ou de représentant.
Dans l’ensemble, en tant qu’acheteur, vous devez vous attendre à payer env. 10-15% au-dessus du prix d’achat réel en frais de transaction.

Compte bancaire

Il est important que vous ayez un compte dans une banque espagnole, à partir duquel toutes les dépenses et tous les remboursements de prêts espagnols peuvent être remboursés. Plusieurs des succursales des plus grandes banques situées dans des régions comptant de nombreux étrangers comptent un ou plusieurs employés qui parlent anglais. Cependant, c’est une bonne idée d’aller à la banque avec quelqu’un qui parle espagnol.

Coûts annuels d’une propriété
Les coûts de possession d’une propriété en Espagne ne sont pas élevés si vous les comparez aux coûts que vous devez payer lorsque vous possédez un bien immobilier au Danemark.

Les taxes et charges annuelles dépendent de la valeur du bien.

Les charges fiscales suivantes s’appliquent :

Taxe foncière (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Il s’agit d’une taxe locale sur les propriétés en Espagne qui doit être payée, que le propriétaire réside en Espagne ou non. Elle est calculée sur la base de la valeur foncière, qui est déterminée par la commune. Il s’agit d’une valeur déterminée par l’administration, qui est généralement inférieure à la valeur marchande – souvent même inférieure.

IBI – en général, il s’agit d’une taxe de l’ordre de 150 à 400 euros par an.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Si vous, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, n’êtes pas résident en Espagne et n’avez aucun revenu provenant de la location de la maison ou de tout autre revenu en Espagne, l’impôt sera calculé sur la base de la valeur de la propriété.

Si vous êtes résident permanent en Espagne, vous devez bien sûr payer l’impôt sur le revenu en Espagne.

Assurance

Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance habitation en Espagne, mais il est conseillé de souscrire une assurance incendie et une assurance contenu.

Le prix de l’assurance dépend naturellement de la nature du bien et de la valeur du contenu.