Achat de biens immobiliers en Allemagne, notamment à Berlin

Les plus grands défis lors de l’achat d’un bien immobilier, d’une maison ou d’un appartement en Italie

Il est avantageux d’acheter un bien immobilier en Allemagne en ce moment. La simple raison en est les prix très bas et le faible taux d’intérêt. De plus en plus de Danois ont remarqué ces avantages, et là où les Danois investissaient auparavant principalement en Europe du Sud, c’est maintenant le marché immobilier allemand qui est devenu attractif.

Il est possible d’acheter des biens immobiliers à Berlin et en Allemagne de l’Est, l’ex-RDA, à des prix très avantageux – contrairement à l’Allemagne de l’Ouest, où les prix de l’immobilier sont généralement considérablement plus élevés.

Cela s’explique principalement par le fait que la demande de biens immobiliers dans l’ex-RDA a stagné en raison du ralentissement économique et du chômage élevé, et de nombreuses nouvelles maisons ont été construites après la réunification à Berlin dans la conviction que de nombreux Allemands déménageraient dans la nouvelle capitale. Cependant, il s’est avéré que l’intérêt des Allemands à déménager à Berlin était très limité, ce qui signifie qu’il y a aujourd’hui env. 140 000 appartements vides à Berlin et env. 1 000 000 en ex-RDA.

En raison de l’offre importante, les prix sont au plus bas. A titre d’exemple, il est encore possible d’acquérir un appartement au centre de Berlin pour env. un demi-million de couronnes, tandis qu’un 3 chambres récemment rénové peut être acquis pour env. 1 million de couronnes. Un grand appartement penthouse avec vue sur les toits de Berlin peut être acquis pour moins de la moitié du prix d’un appartement similaire à Copenhague.

L’achat d’un bien locatif entier est également très attractif. Si l’on compare le prix au mètre carré, l’achat de ce type de bien est encore plus avantageux que l’achat d’appartements individuels. Lors de l’achat de biens locatifs, vous pouvez facilement obtenir un rendement compris entre 5% et 8%.

Si vous regardez l’évolution positive des prix à Berlin, vous pouvez vous attendre à une augmentation significative de la valeur au cours des 10 prochaines années. À titre d’exemple, nous avons constaté des augmentations de prix de 30 à 40 % au cours des 12 derniers mois. Mais même les propriétés de cette gamme de prix doivent être décrites comme extrêmement bon marché par rapport aux prix du marché immobilier danois et du reste du marché immobilier européen. Si vous achetez un bien locatif et que vous le subdivisez ensuite en copropriétés individuelles, des gains très importants peuvent être réalisés.

Étant donné que le taux d’intérêt actuel est bas et que les prix sont favorables, les conditions sont favorables pour les Danois qui souhaitent investir dans l’immobilier en Allemagne comme forme d’épargne-retraite ou simplement comme résidence de vacances, d’études ou de travail. L’investissement le plus intéressant pour la plupart des Danois est probablement un appartement à Berlin ou une maison de vacances sur la côte baltique.

Quant à Berlin, il faut compter que vous pouvez vous rendre à Berlin à des prix très bas, et que le vol réel depuis Copenhague ne dure que 45 minutes. Berlin est une grande ville qui peut offrir un large éventail d’opportunités en matière de shopping, de musées, de théâtres, de spectacles de variétés, de concerts, etc. Berlin est la ville d’Europe avec le plus de canaux et de voies navigables, et la ville est également l’une des plus vertes de L’Europe .

Après la réunification, Berlin est devenue la nouvelle capitale européenne de la culture et de plus en plus d’artistes, dont de nombreux Danois, affluent vers la ville et y installent leur studio ou atelier d’art.

Les environs sont tout aussi passionnants que la ville elle-même et les nombreux canaux, voies navigables et lacs offrent des possibilités pour l’aviron, le canoë et la voile.

En ce qui concerne la côte baltique, il existe de nombreuses maisons de vacances en plus de quelques appartements de vacances. La zone sur la côte du Mecklembourg-Poméranie occidentale est à une distance de transport raisonnable avec de bonnes liaisons par ferry entre Gedser et Rostock ou Trelleborg et Sassnitz.

Choisir la bonne propriété

Il est important que vous précisiez où vous souhaitez acheter une maison à Berlin. Berlin est une ville qui s’est développée à partir de nombreux villages (appelés Kieze) proches les uns des autres. Chacun de ces Kieze a ses caractéristiques en termes d’infrastructure et de composition de la population, ainsi que sa propre spécificité culturelle et architecturale. Le paysage urbain peut changer complètement d’un quartier (Bezirk) à l’autre, parfois même d’une rue à l’autre.

C’est une question de goût de savoir quel quartier vous préférez, et donc nous vous conseillons de faire le tour par vous-même et de regarder les maisons et de ressentir l’atmosphère du quartier.

Vous pouvez trouver une propriété en ligne à l’adresse suivante :
www.immobilienscout24.de., où les agents immobiliers et les particuliers proposent des propriétés à vendre. Vous pouvez également vous adresser directement à un agent immobilier local qui a des maisons à vendre dans le quartier de votre choix. Dans les deux cas, il est recommandé de se pencher sur de nombreux sujets avant de prendre une décision. En ce moment, il y a une véritable ruée vers les ventes immobilières à Berlin, mais il ne faut pas se laisser presser par cela – même si vous risquez de passer à côté du bien. Il vaut mieux acheter une autre propriété que de se décider trop vite et de regretter plus tard.

Bien sûr, nous sommes également en mesure de vous aider à trouver la bonne propriété. Dans le cadre des nombreuses transactions immobilières que nous avons réalisées ces dernières années, nous avons eu accès à un vaste réseau d’agents immobiliers et d’administrateurs immobiliers expérimentés.

Il existe deux courtiers danois spécialisés dans la vente de propriétés à Berlin : www.berlinmaegleren.dk et www.boligberlin.dk.

Demander des conseils juridiques

Une fois le bien trouvé, il est conseillé de contacter un avocat qui pourra vous accompagner dans l’achat, une solution que de plus en plus d’Allemands choisissent. Lorsqu’elle est recommandable, c’est parce qu’il est souvent difficile d’appréhender les problèmes juridiques, linguistiques et pratiques que pose le commerce sur un marché étranger.

Cela inclut également le fait qu’un agent immobilier en Allemagne ne fournit pas automatiquement un rapport d’état, une impression des registres fonciers, des copies des priorités, des servitudes et des informations sur les maisons ou les appartements telles que les conditions d’assurance. Lors de l’achat d’appartements, les courtiers n’obtiennent généralement pas non plus les statuts, les comptes et les procès-verbaux de l’association des propriétaires.

Ces différentes informations peuvent être aidées par un avocat, et en plus, il examinera également le contrat d’achat et tous les documents pour s’assurer que tout est en ordre.

La tâche du courtier en Allemagne consiste essentiellement uniquement à présenter l’appartement et à assurer le contact entre l’acheteur et le vendeur. Dans de nombreux cas, il convient de contacter un avocat danois qui, avec l’aide d’un avocat allemand, peut résoudre la tâche. Ret og Råd København a un bureau à Berlin, qui peut offrir des conseils qualifiés sur l’achat de biens immobiliers, non seulement à Berlin, mais dans toute l’Allemagne.

Le prix du bien

Les prix sont généralement très avantageux et souvent négociables. Si la cuisine doit être remplacée ou si la salle de bain est plus ancienne, vous pouvez essayer de proposer un prix inférieur.

Il convient de rappeler qu’en Allemagne, vous ne mesurez que la surface habitable réelle, tandis qu’au Danemark, vous tenez également compte des murs extérieurs. Cela signifie que le prix au mètre carré en Allemagne est encore plus bas qu’il n’y paraît.

La propriété est-elle en ordre ?

Si vous achetez une propriété ancienne, il est conseillé d’examiner soigneusement la propriété pour détecter les défauts et défauts, et de demander éventuellement l’aide d’un architecte ou d’un expert en construction. Si la propriété a été rénovée, il faut se rappeler que ce n’est souvent que l’intérieur qui a été modernisé et couvert par la garantie de l’entrepreneur. La partie ancienne, qui forme le « squelette » de la propriété, est reprise comme occupée.

Il peut s’avérer coûteux d’économiser le coût d’un expert en construction/architecte, car s’il s’avère plus tard qu’il y a des défauts et des défauts dans la propriété, vous pourriez être obligé d’ouvrir une affaire à l’étranger. Cela entraîne souvent de grandes difficultés, du temps et des coûts.

Achat de biens immobiliers en Allemagne par des étrangers

Un étranger peut acheter un bien immobilier en Allemagne sans autorisation ni restriction particulière. Il n’y a aucune condition de résidence.

Contrat d’achat

Afin de transférer un bien immobilier en Allemagne, il est nécessaire qu’un notaire participe. De nombreux acheteurs potentiels signent un soi-disant « Reservierungsvertrag » (accord de réservation), mais il est important de souligner ici qu’un tel accord ne transfère pas la propriété de la propriété à l’acheteur, mais donne seulement à cette personne le droit de réserver la propriété pendant un certain temps. Passé ce délai, le propriétaire est libre d’offrir le bien à quelqu’un d’autre.

Lorsque l’avocat a parcouru tous les documents et les a approuvés, un notaire est choisi. C’est généralement l’acquéreur qui s’en occupe, puisqu’il paie également les frais de notaire. Le notaire est responsable de l’exécution de la transaction et de l’enregistrement du contrat d’achat, mais il est par ailleurs indépendant des parties et ne peut donc pas fournir le type de conseils qu’un avocat donne. Le contrat d’achat lui-même est rédigé par le notaire, si celui-ci est choisi par l’acheteur. Si le notaire est choisi par le vendeur, l’avocat de l’acheteur examinera le contrat d’achat.

L’activité notariale elle-même se déroule de telle manière que le notaire lit le contrat d’achat et tous les autres documents qui doivent être enregistrés en même temps (tels que les actes hypothécaires) en allemand, qui est la langue juridique pour toutes les procédures judiciaires en Allemagne. Si vous ne parlez pas couramment l’allemand, l’assistance d’un interprète est nécessaire, car le notaire ne peut exécuter la transaction que si tout le monde comprend le contenu des documents.

si vous ne souhaitez pas vous rendre personnellement à Berlin dans le cadre de l’activité notariale, vous pouvez choisir de faire signer les documents par un mandataire ou par les employés du notaire sans procuration.

Dans ce dernier cas, la signature doit être confirmée à l’ambassade d’Allemagne à Copenhague moyennant le paiement d’une somme modique calculée en fonction du prix d’achat.

Après la transaction notariale, le notaire informe l’acheteur du numéro de compte du soi-disant « compte du notaire », sur lequel le prix d’achat doit être transféré. De même, le notaire précisera un autre compte sur lequel ses honoraires devront être virés.

Lorsque le prix d’achat a été payé, le notaire assure l’enregistrement du contrat d’achat au registre foncier (Grundbuch) et à partir du moment de l’enregistrement, la propriété passe à l’acheteur.

Contenu du contrat d’achat

Un contrat d’achat valide doit contenir les éléments suivants :

• Nom, date de naissance et adresse des parties, état civil
• Peut-être. nom et adresse de l’avocat qui représente les parties à l’acte notarié
• Description et adresse de la propriété
• Une promesse de vente du vendeur et une promesse d’achat de l’acheteur
• Le prix d’achat
• Mode de paiement, y compris si une hypothèque est placée sur la propriété
• La date de reprise
• Tout autre accord particulier entre les parties
• Seul le contenu du contrat d’achat enregistré s’applique entre les parties

Coûts

Les coûts d’achat d’un bien immobilier pour l’acheteur sont les suivants :

• Les frais de notaire sont compris entre 1 et 2 % du prix d’achat
• Les frais d’agent immobilier (sauf s’ils sont pris en charge par le vendeur) peuvent varier entre 4 et 6 % du prix d’achat
• Les frais d’avocat et d’interprète/traducteur
• Moins de frais d’enregistrement foncier
• La taxe foncière (Grunderwerbssteuer) s’élève à 4,5 % du prix d’achat

En règle générale, chaque achat immobilier entraîne d’autres frais, correspondant à env. 10% du prix d’achat.

Achat d’un projet/bien rénové

Lors de l’achat d’un projet, vous devez faire très attention, car le prix d’achat est généralement payé en plusieurs versements, qui arrivent à échéance avant que le projet (propriété) ne soit terminé.

Cela comporte un risque pour l’acheteur, car, en cas de faillite de l’entrepreneur, il perd les sommes déjà versées et ne peut déclarer ses créances qu’à la masse de la faillite – souvent avec peu de chances d’être couvert.

Dans ce cas, il est important d’enquêter sur les liquidités de l’entreprise de construction et sur ses antécédents par l’intermédiaire d’un avocat local. Il est particulièrement important d’examiner attentivement le contrat en tenant compte de la position de l’acheteur, si l’acheteur par ex. droit de rétractation est garanti, ou si une garantie bancaire est fournie pour garantir les créances de l’acheteur, etc.

Questions fiscales

Un accord de double imposition a été conclu entre l’Allemagne et le Danemark pour éviter que les citoyens ne soient imposés deux fois. Le principe de base est que si vous avez payé des impôts, par ex. en Allemagne, vous ne payez pas d’impôt sur le même revenu qu’au Danemark.

• La taxe foncière (Grundsteuer) est payée en Allemagne, car l’obligation de payer s’applique dans le pays où se trouve le bien.
• Les dépenses communes (Hausgeld) pour la propriété dans laquelle se trouve l’appartement sont également payées en Allemagne.
• La taxe sur la valeur foncière, en revanche, est payée au Danemark, car cette taxe n’existe pas en Allemagne. Il est donc important que vous vous souveniez d’indiquer dans votre déclaration de revenus que vous possédez un bien immobilier en Allemagne.
• Si vous vendez le bien au cours des 10 premières années, l’impôt sur les plus-values ​​est facturé en Allemagne, sauf si le bien a été utilisé exclusivement à des fins personnelles. Après 10 ans, tout bénéfice est exonéré d’impôt, mais uniquement pour les particuliers. Les entreprises doivent toujours payer l’impôt sur les plus-values.

Financement

Il est possible d’obtenir un prêt en Allemagne, mais c’est difficile, et vous pouvez emprunter entre 60% et 70% de la valeur du bien au maximum. Même si la banque obtient une garantie sur la propriété, cela ne suffit toujours pas pour obtenir le même financement que vous pouvez obtenir si vous vivez en Allemagne et que vous avez un revenu fixe dans le pays.

La meilleure solution est donc d’obtenir un financement au Danemark. Une banque danoise peut facilement garantir son prêt en prenant une hypothèque sur la propriété allemande concernée (hypothèque du propriétaire, priorité).

L’avocate Sandra Moll Dirscherl conseille sur l’achat de biens immobiliers en Allemagne et à Berlin. Elle répond aux questions à ce sujet et vous êtes invités à la contacter.