Comprare immobili in Spagna

Quando decidi di acquistare un immobile in Spagna, devi essere chiaro che anche se la Spagna è membro del UE, ci sono tuttavia grandi e importanti differenze tra il modo in cui gestisci gli immobili in Danimarca e in Spagna.

È quindi una buona idea stare attenti e avvalersi di una consulenza professionale per evitare noiosi e spiacevoli sorprese.

Agente immobiliare

A prima vista, l’acquisto di immobili in Spagna sembra facile, come il mercato degli alloggi, in particolare per le vacanze affitti, in Spagna, è enorme. Ma attenzione a quanto segue: mentre in Danimarca abbiamo il sistema che an l’agente immobiliare ha una proprietà in commissione esclusiva, questo di solito non è il caso in Spagna, dove lo stesso la proprietà può essere in vendita con diversi agenti immobiliari. Il venditore può anche sempre vendere lui stesso l’immobile, anche se uno o più mediatori hanno ottenuto l’immobile su commissione.

Pertanto, può accadere che mentre si sta negoziando con un broker, la proprietà venga venduta all’altro altro intermediario o dal titolare stesso.

Non puoi impedire che ciò accada e quindi il miglior consiglio è quello, non appena ne sei sicuro hai trovato l’immobile giusto, ti rivolgi ad un avvocato, che può visionare tutti i documenti relativi all’immobile proprietà e può dare il “via libera” alla firma di un contratto di acquisto privato, che è il passo successivo il processo di acquisto.

Consiglieri o avvocati

Quando acquisti un immobile in Spagna, incontri spesso un gruppo di persone che vogliono assisterti nell’acquisto in cambio di un compenso, che può variare di volta in volta.
Queste persone sono spesso molto amichevoli ed eloquenti, ma attenzione: queste persone non sono né avvocati né professionisti e spesso curano gli interessi sia dell’acquirente che del venditore senza aver stipulato contratti qualsiasi assicurazione di responsabilità civile, in modo che tu come cliente possa essere ritenuto responsabile se commettono errori nel loro consiglio.

Pertanto, scegli sempre un avvocato indipendente che si occupi solo dei tuoi interessi e preferibilmente un avvocato che parla danese e che può spiegare il processo di acquisto in una lingua facilmente accessibile.

Revisione della proprietà

In Spagna non esiste un sistema di rapporto sulle condizioni, così come non esiste un’assicurazione per il passaggio di proprietà.
Pertanto, si consiglia di far ispezionare la proprietà da un architetto o da un perito edile di propria scelta prima della firma del contratto di acquisto.

ATTENZIONE! In Spagna si acquista così com’è e se dopo l’acquisto si scopre che la proprietà presenta dei difetti, l’unica opzione è intentare una causa contro il venditore in Spagna, che può essere sia costosa che difficile. Pertanto, è importante fare tutto il possibile per garantire che le condizioni della proprietà siano in ordine.

ATTENZIONE! Se hai dei dubbi su un determinato immobile, è meglio non acquistarlo. Ci sono molte proprietà in Spagna ed è più sicuro scegliere un’altra proprietà piuttosto che acquistare qualcosa di cui poi ti pentirai.

Il prezzo

In Spagna ci sono immobili di tutte le fasce di prezzo. Spesso si acquista un immobile che fa parte di un progetto oppure è una villetta a schiera o una tipica casa. In questi casi, è relativamente facile confrontare i prezzi.

Se, invece, si acquista una villa d’epoca o un immobile di lusso, può essere più difficile sapere se il prezzo che il venditore chiede adesso sia anche ragionevole.

In questo caso, è una buona idea contattare una banca o una cooperativa di credito per sapere quanto è grande il prestito che puoi prendere sulla proprietà.

Lavoro preparatorio/consulenza legale

Prima di firmare il contratto di acquisto, si consiglia di far esaminare il registro fondiario/patrimonio da un avvocato indipendente al fine di esaminare quanto segue:

Proprietà dell’immobile

Il venditore è registrato come proprietario della proprietà? In caso contrario, ciò può essere dovuto al fatto che l’immobile è stato “ereditato” e che il proprietario, che compare nei registri immobiliari, è il padre del venditore.
In tal caso, non è possibile acquistare, a meno che il venditore non effettui un trasferimento in modo che l’erede o gli eredi del defunto siano iscritti come proprietari nel registro fondiario.

Registrazione corretta

L’immobile è registrato correttamente, cioè il numero civico, la descrizione dell’immobile e l’uso dell’immobile corrispondono a quanto riportato nel registro fondiario? In caso contrario, è probabile che il proprietario abbia apportato aggiunte o conversioni illegali o che una proprietà originariamente utilizzata, ad es. come magazzino, è ora adibito a residenza.
Se ci sono irregolarità, è necessario, se possibile, legalizzare la proprietà prima che la transazione possa avvenire.

Gravami nella proprietà

Ci sono privilegi sulla proprietà? È importante verificare se sull’immobile sono iscritti ipoteca, pignoramento o diritti di terzi. Se c’è un’ipoteca o un pignoramento, devi assicurarti che queste passività vengano cancellate prima che la transazione abbia luogo, altrimenti il nuovo acquirente si farà carico delle passività.

Permesso di soggiorno

Il permesso di soggiorno, cioè il permesso di occupazione viene rilasciato dal comune ed è condizione affinché l’immobile sia adibito a residenza. Quando si acquista una vecchia casa, però, questo permesso non è necessariamente disponibile, anche se la casa è abitata da anni.

“NOVE”

In Spagna, come straniero devi avere un numero di carta d’identità spagnolo. Puoi richiederlo alla stazione di polizia (Policia Nacional) nel comune in cui intendi acquistare. Le domande vengono presentate di persona.

Il contratto di acquisto

Quando tutte le indagini di cui sopra sono state effettuate e sia l’esperto edile che l’avvocato hanno dato il “via libera” all’affare, il venditore e l’acquirente stipulano un contratto di acquisto.

Il contratto di acquisto è un documento importante e l’avvocato deve esaminarlo prima che l’acquirente possa firmarlo.

L’accordo deve contenere:

• Nomi delle parti, indirizzo (possibilmente anche c/o indirizzo in Spagna), luogo di nascita, data di nascita e numero NIE spagnolo.
• Una descrizione accurata della proprietà. L’accordo dovrebbe essere preferibilmente accompagnato da una mappa catastale dell’immobile in modo che l’acquirente sia sicuro che ci sia identità tra l’immobile che ha visto e quello oggetto di vendita.
• Indicazione del prezzo di acquisto e modalità di pagamento. È prassi che l’acquirente paghi un importo compreso tra il 5% e il 10% del prezzo di acquisto immediatamente dopo la firma del contratto di acquisto. Tale importo viene trasferito direttamente al venditore senza alcuna forma di garanzia.
  Si consiglia quindi di firmare l’atto davanti al notaio il prima possibile dopo la firma del contratto di acquisto e che l’importo pagato sia il meno possibile.

Gravami: Se ci sono gravami, devono essere menzionati e devi indicare prima o durante la riunione del notaio quando e come devono essere eliminati.

Default: La parte che recede dal contratto senza un valido motivo perde l’importo pagato (tra il 5 e il 10%). Cioè, l’acquirente perde l’importo pagato e il venditore deve pagare all’acquirente il doppio dell’importo.

Venditore non residente: L’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di acquisto se il venditore non è residente in Spagna.

Dichiarazione di rimborso: non viene effettuata alcuna dichiarazione di rimborso ed è pertanto opportuno che l’acquirente trattenga un importo ragionevole del prezzo di acquisto a garanzia del pagamento del luce, gas, acqua e tassa di soggiorno.

ATTENZIONE! Quando l’acquirente firma il contratto di acquisto, il finanziamento DEVE essere già in essere!

Riunione notarile

In Spagna, tutti i diritti sugli immobili, ad esempio trasferimento di proprietà, pegno, costituzione di servitù, ecc., vengono trasferiti con atto notarile.
Pertanto, non è possibile trasferire immobili senza l’assistenza di un notaio.

Acquirente e venditore devono comparire di persona davanti al notaio spagnolo e firmare l’atto.

Poiché gli affari notarili si svolgono esclusivamente in spagnolo, è necessario incontrare un interprete se non si ha una buona padronanza della lingua spagnola.

È anche possibile conferire una procura, ad es. a un avvocato spagnolo che può presentarsi dal notaio e firmare a vostro nome. La procura può essere firmata davanti a un notaio danese, che deve però confermare la propria firma in spagnolo.
Se scegli questo approccio, risparmi sia i costi di viaggio che di interpretazione.

Durante l’incontro, l’acquirente paga il restante prezzo di acquisto (in genere con un assegno) e il venditore consegna le chiavi. Da questo momento in poi, la proprietà è a spese ea rischio dell’acquirente.

Dopo l’incontro notarile, il notaio invia l’atto per l’iscrizione nel registro fondiario spagnolo.

Costi di negoziazione

In Spagna, l’IVA (IVA) viene pagata al 7% del prezzo di acquisto. Inoltre, devi pagare l’onorario del notaio (anch’esso calcolato come percentuale del prezzo di acquisto) nonché eventuali costi per l’interprete o il rappresentante.
Tutto sommato, come acquirente, dovresti aspettarti di pagare ca. 10-15% al di sopra del prezzo di acquisto effettivo nei costi di negoziazione.

Conto bancario

È importante che tu abbia un conto in una banca spagnola, da cui tutte le spese e tutti i rimborsi del prestito spagnolo possono essere pagati. Molte delle filiali delle banche più grandi in aree con molti stranieri hanno uno o più dipendenti che parlano inglese. Tuttavia, è una buona idea andare in banca con qualcuno che parli spagnolo.

Costi annuali di un immobile
I costi per possedere un immobile in Spagna non sono alti se confrontati con i costi che devi sostenere quando possiedi un immobile in Danimarca.

Le tasse e le spese annuali dipendono dal valore della proprietà.

Sono previsti i seguenti oneri fiscali:

Imposta sulla proprietà (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Si tratta di una tassa locale sulle proprietà in Spagna che deve essere pagata indipendentemente dal fatto che il proprietario sia residente in Spagna o meno. Viene calcolato sulla base del valore dell’immobile, determinato dal comune. Si tratta di un valore determinato amministrativamente, che di solito è inferiore al valore di mercato, spesso anche inferiore.

IBI – in generale, si tratta di una tassa dell’ordine di 150-400 euro all’anno.

Imposta sul reddito delle persone fisiche (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Se tu, in quanto proprietario di un bene immobile, non risiedi in Spagna e non hai alcun reddito derivante dall’affitto della casa o qualsiasi altro reddito in Spagna, l’imposta sarà calcolata sulla base del valore della proprietà.

Se sei un residente permanente in Spagna, devi ovviamente pagare l’imposta sul reddito in Spagna.

Assicurazione

Non è obbligatorio stipulare un’assicurazione sulla proprietà in Spagna, ma è consigliabile stipulare un’assicurazione incendio e un’assicurazione sul contenuto.

Il prezzo dell’assicurazione dipende naturalmente dalla natura della proprietà e dal valore del contenuto.