Køb af fast ejendom, hus eller lejlighed i Italien
De største udfordringer ved køb af fast ejendom, hus eller lejlighed i Italien
Under et køb af bolig i Italien, så som fast ejendom, hus eller lejlighed, er den største udfordring at finde den passende ejendom og vælge de rigtige rådgivere.
Der er typisk brug for tre rådgivere, hvis man skal være på den sikre side, når man erhverver fast ejendom i Italien:
- En ejendomsmægler
- En byggesagkyndig – gerne arkitekt eller landmåler (geometra)
- En italiensktalende advokat.
- Det er tiden og umagen værd at lære disse tre aktører at kende, når man skal købe bolig i Italien. Manglende kendskab til de enkelte regler og manglende forholdsregler kan føre til, at man enten slet ikke har købt bolig i Italien. Der er også risiko for at blive involveret i endeløse retssager i Italien.
Handel ikke gyldig uden notar
Udover de tre nævnte rådgivere skal man være opmærksom på, at køb af bolig i Italien, såsom hus, lejlighed eller grund kræver, at en notar udarbejder et skøde. Med andre ord: En simpel skriftlig aftale, som de to parter underskriver, overfører ikke den faste ejendom. Uden notar ingen handel!
Ejendomsmægleren
I Italien, som i Danmark, kan man kun kalde sig ejendomsmægler, hvis man har en uddannelse, har bestået en statseksamen. Man skal også være registreret i det lokale handelskammer som autoriseret mægler.
Kun autoriserede ejendomsmæglere kan handle med fast ejendom og kan kræve salær!
Det er et krav, at autoriserede ejendomsmæglere skal være forsikrede.
Det skal fremgå af ejendomsmæglerens brevpapir, at den pågældende er autoriseret mægler – Agente immobilare autorizzato – hedder det på italiensk.
Den byggesagkyndige
I Italien køber man ejendom, hus eller lejlighed som beset. Der findes ingen tilstandrapport. Det er derfor en god ide at lade ejendommen gennemgå af en professionel håndværker eller en lokal arkitekt eller landmåler, geometra, inden købet!
Advokaten
Det er nødvendigt at finde en advokat, der taler italiensk. Retssproget er italiensk og alle retslige dokumenter er på italiensk.
De fleste italienere er dårlige til sprog og taler kun italiensk.
Det er vigtigt at vide, hvordan det italienske retssystem fungerer, og det er ikke nok at kende det danske retssystem.
Køb af bolig i Italien, hus eller lejlighed eller grund, foregår på en anden måde end i Danmark. Man er nødt til at kende de gældende retsregler i Italien for at kunne vejlede køberne korrekt.
Advokaten gennemgår alle dokumenter og sikrer sig, at ejendommen er ejet af sælgeren, og at der ikke er pant eller andre rettigheder, der hviler på ejendommen.
HUSK at en ejendomsmægler er “sælgerens” mand og alene har interesse i at sælge ejendommen hurtigst muligt til den bedst mulige pris, mens advokaten varetager køberens interesser.
Ejendomsmægleren og advokaten har derfor to forskellige roller og kan ikke erstatte hinanden.
Pas på de ukvalificerede “Hjælpere”
Som udlænding risikerer man at møde en gruppe mennesker, som ganske vist ikke kalder sig mægler eller advokat, men som alligevel tilbyder at “hjælpe” på forskellige måder med at købe den faste ejendom.
Hjælpen kan bestå i oversættelse af dokumenter, gennemgang af ejendommen med henblik på at konstatere om ejendommen lider af fejl og mangler, reparationer og istandsættelse af ejendommen, ansøgning til myndigheder, (ukvalificeret) juridisk assistance og kontakt med myndigheder, herunder banker.
Fælles for disse mennesker er, at de ikke er i besiddelse af nogen kvalifikationer, bortset fra, muligvis, erfaring, der som regel er begrænset. Mit råd er at undgå at involvere sig med disse mennesker, uanset hvor sympatiske og hjælpsomme de er.
De reklamerer typisk med at være billigere end en uddannet rådgiver – mægler, arkitekt, advokat – men ender med at kræve en beløb for deres hjælp. Inden man siger “ja, tak” til tilbuddet for at spare nogle få tusinde kroner, er det værd at vurdere, om det er prisen værd at spare få penge og løbe en stor risiko, som beskrevet f.eks. her:
For nyligt er en ny gruppe ukvalificerede hjælpere dukket op. Det drejer sig typisk om danskere, der bor i Italien eller udenlandske selskaber, der sælger ejendomme i Italien.
Disse mennesker/selskaber reklamerer med følgende motto:
“Køb af fest ejendom i Italien PÅ DANSK! Gå tryg og sikker gennem alle købfaser i Italien med dokumenter på DANSK og med de garantier, som DANSK lov giver dig. Du har mulighed for at anlægge sag i Danmark, hvis noget går galt!”
Mange føler sig trygge ved denne “garanti” og siger glædeligt “Ja, tak” til tilbuddet. Men husk lige følgende
Hovedregler ved køb af bolig i Italien:
- Når ejendommen befinder sig i Italien, skal købet foregå ifølge italiensk lov. Køber man ifølge de danske regler om køb, er ejendommen IKKE overført.
- Dansk lov, herunder købeloven, gælder ikke i Italien. En dansk købsaftale gælder derfor ikke i Italien.
- Retsproget i Italien er italiensk. Dvs. at alle dokumenter skal oversættes til italiensk, og at det i tilfælde af tvivl om fortolkningen af en aftale er den italienske tekst, som gælder. (En undtagelse er dokumenter udfærdiget i Sydtyrol, som er tosproglig: italiensk og tysk og i Vallé d’Aoste som også er tosproglig: italiensk og fransk)
- Det er muligt, at købsaftalen indeholder en klausul om, at det selskab, som har solgt ejendommen, kan sagsøges i Danmark, men denne klausul er ikke så meget værd.
- En sag angående f.eks. fejl og mangler ved fast ejendom omfatter ofte oversættelse af flere italienske dokumenter, herunder italienske love og reglementer, syn og skøn på ejendommen i Italien og undersøgelse af italiensk lovgivning, som er en dansk dommer ubekendt.
- At føre en sag af denne art i Danmark vil være så vanskelig og omkostningfuld, at den ikke vil være prisen værd.
- Ofte er sælgeren/rådgiverne ikke forsikret, og det vil derfor være umuligt at få udbetalt erstatning.
Uheldige eksempler ved køb af bolig ejendom, hus eller lejlighed i Italien
Et danskregistreret selskab investerer i et projekt i Syditalien.
Ifølge projektet skal der bygges 20 bungalows med direkte adgang til stranden.
Der skal bygges swimmingpool og tennisbaner samt grønne arealer.
Købsaftalen er på dansk og henviser til den danske købelov.
I købsaftalen er beskrevet alle de rettigheder, som køberne får ved køb af hus i Italien. Projektet viser hvordan det færdige projekt skal se ud.
Kort efter købet viser det sig, at der er flere mangler ved husene idet:
- swimmingpoolen, tennisbanen og de grønne arealer kan ikke bygges
- grunden hvor poolen skulle ligge tilhører det danske selskab
- adgang til stranden er ikke direkte, men går igennem en grund, der tilhører et hotel, som kræver betaling ved passage
Køberne vil gerne anlægge sag mod selskabet, men det er i mellemtiden gået konkurs.
Derfor henvender de sig til de lokale myndigheder og anlægger sag.
De får dog at vide, at købsaftalen ikke gælder, fordi den henviser til dansk lovgivning, som ikke gælder i Italien.
Køberne forsøger nu at sælge, men ingen vil købe en ejendom, som er mangelfuld.
Køberne kan kun sælge med et stor tab .
Der findes endnu mere grelle tilfælde, hvor “hjælperen” har tilbudt at betale sælgeren, notaren, håndværkerne m.v.
Købesummen og andre beløb skulle deponeres på “hjælperens” konto med det beklagelige resultat, at pengene er forduftet.
Køberne er herefter henvist til at henvende sig´til politiet, som i de fleste tilfælde intet kan stille op.
Det er kun et par eksempler, der viser, hvor et køb af hus i Italien kan gå galt. Derfor skal man henvende sig til professionelle, når man køber fast ejendom i Italien.
Husk derfor ALTID at deponere pengene på notarens konto og ALDRIG overføre pengene direkte til sælgeren inden skødet er tinglyst.
Klik her for at komme i kontakt med Sandra
Moll Dirscherl .
