Køb af fast ejendom i Tyskland, specielt i Berlin

Det er fordelagtigt at købe fast ejendom i Tyskland på nuværende tidspunkt. Den simple årsag hertil er de meget lave priser og den lave rente. Flere og flere danskere har fået øje på disse fordele, og hvor danskerne tidligere primært investerede i Sydeuropa, er det nu det tyske ejendomsmarked, som er blevet attraktivt.

Det er muligt at købe fast ejendom i Berlin og østtyskland, det tidligere DDR, til meget favorable priser – i modsætning til Vesttyskland, hvor ejendomspriserne generelt er betydeligt højere.

Dette skyldes hovedsagelig, at efterspørgselen efter ejendomme i det tidligere DDR er stagneret på grund af den økonomiske afmatning og høje arbejdsløshed, og at der blev bygget mange nye boliger efter genforeningen i Berlin i den tro, at mange tyskere ville flytte til den nye hovedstad. Det viste sig imidlertid, at tyskernes interesse for at flytte til Berlin var meget begrænset, og det har medført, at der i dag er ca. 140.000 tomme lejligheder i Berlin og ca. 1.000.000 i det tidligere DDR.

Som følge af det store udbud er priserne i bund. Som eksempel kan nævnes, at det i dag stadig er muligt at erhverve en lejlighed i centrum af Berlin for ca. en halv million kroner, mens en nyistandsat 3-værelses kan erhverves for ca. 1 million kroner. En stor penthouse lejlighed med udsigt over Berlins tage kan erhverves for under det halve af prisen på en tilsvarende lejlighed i København.

Købet af en hel udlejningsejendom er ligeledes meget attraktivt. Sammenligner man kvadratmeterprisen, er køb af den type ejendomme endnu mere favorabelt end købet af enkelte lejligheder. Ved køb af udlejningsejendomme kan man let opnå en forrentning mellem 5 % og 8 %.

Ser man på den positive prisudvikling i Berlin, kan der i løbet af de næste 10 år regnes med en betydelig værdistigning. Som eksempel kan anføres, at man i de sidste 12 måneder har set prisstigninger på 30-40 %. Men selv ejendomme i dette prisleje må betegnes som overordentligt billige når man sammenligner med priserne på både det danske og det øvrige europæiske ejendomsmarked. Køber man en udlejningsejendom og derefter udstykker den i enkelte ejerlejligheder, kan der opnås meget store gevinster.

Da rentesatsen i dag er lav, og priserne er fordelagtige, er forholdene gunstige for de danskere, der ønsker at investere i fast ejendom i Tyskland som en form for pensionsopsparing eller bare som bolig til brug for ferie, studier eller arbejde. Den for de fleste danskere mest interessante investering er nok en lejlighed i Berlin eller en feriebolig ved østersøkysten.

Hvad angår Berlin, så tæller det, at man kan flyve til Berlin til meget lave priser, og at selve flyveturen fra København kun varer 45 minutter. Berlin er en storby, som kan tilbyde en bred vifte af muligheder inden for shopping, museer, teatre, varieteer, koncerter osv. Berlin er den by i Europa, hvor der findes de fleste kanaler og vandveje, og byen er også en af de grønneste i Europa.

Berlin er efter genforeningen blevet Europas nye kulturhovedstad og flere og flere kunstnere, heriblandt mange dansker, strømmer til byen og etablerer deres atelier eller kunstværksted der.

Omgivelserne er i øvrigt lige så spændende som selve byen og de mange kanaler, vandveje og søer giver mulighed for roning, kano- og sejlsport.

Hvad angår østersøkysten, er der mange sommerhuse ud over en del ferielejligheder. Området ved Mecklenburg-Vorpommerns kyst ligger inden for rimelig transportafstand med gode færgeforbindelser mellem Gedser og Rostock eller Trelleborg og Sassnitz.

Valg af den rigtige ejendom

Det er vigtigt, at man gør sig klart, hvor i Berlin man ønsker at købe bolig. Berlin er en by, der er vokset sammen af mange landsbyer (såkaldte Kieze), som ligger tæt ved hinanden. Hver af disse Kieze har sine karakteristika med hensyn til både infrastruktur og befolkningssammensætning samt sit eget kulturelle og arkitektoniske særpræg. Bybilledet kan ændre sig helt fra bydel (Bezirk) til bydel nogle gange endda fra gade til gade.

Det er en smagssag, hvilken bydel man synes bedst om, og derfor er vores råd, at man tager rundt på egen hånd og ser på husene og mærker atmosfæren i området.

Man kan finde en ejendom på nettet på følgende adresse:
www.immobilienscout24.de., hvor både ejendomsmæglere og private udbyder ejendomme til salg. Man kan også henvende sig direkte til en lokal ejendomsmægler, som har huse til salg i det foretrukne område. I begge tilfælde anbefales det, at man ser på mange emner, inden man bestemmer sig. I øjeblikket er der virkelig fart over ejendomssalget i Berlin, men det skal man ikke lade sig presse af – selv om man risikerer at gå glip af ejendommen. Det er bedre at købe en anden ejendom, frem for at man bestemmer sig for hurtigt og fortryder senere hen.

Vi er selvfølgelig også i stand til at hjælpe med at finde den rigtige ejendom. I forbindelse med de mange ejendomshandler vi har gennemført i de seneste år, har vi fået adgang til et bredt netværk af erfarne ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer.

Der findes to danske mæglere, som har specialiseret sig i salg af ejendomme i Berlin: www.berlinmaegleren.dk og www.boligberlin.dk.

Søg juridisk rådgivning

Når ejendommen er fundet, er det tilrådeligt at henvende sig til en advokat, der kan bistå ved købet, en løsning, som flere og flere tyskere vælger. Når det er tilrådeligt, skyldes det, at det ofte er svært at overskue de juridiske, sproglige og praktiske problemer, som følger af handel på et udenlandsk marked.

Dertil hører også, at en ejendomsmægler i Tyskland ikke automatisk fremskaffer tilstandsrapport, udskrift af tingbøger, kopier af prioriteter, servitutter og oplysninger om hus eller lejligheder som f.eks. forsikringsforhold. Ved køb af lejligheder fremskaffer mæglerne normalt heller ikke vedtægter, regnskaber og protokoller fra ejerforeningen.

Disse forskellige oplysninger kan en advokat hjælpe med at fremskaffe, og derudover gennemgår han også købsaftalen og alle dokumenter for at sikre, at alt er i orden.

Mæglernes opgave i Tyskland er grundlæggende kun den at fremvise lejligheden og formidle kontakten mellem køber og sælger. I mange tilfælde er det hensigtsmæssigt at kontakte en dansk advokat, der med hjælp fra en tysk advokat kan løse opgaven. Ret og Råd København har et kontor i Berlin, som kan tilbyde kvalificeret rådgivning ved køb af fast ejendom, ikke alene i Berlin, men i hele Tyskland.

Ejendommens pris

Priserne er generelt meget fordelagtige og tit til forhandling. Skal køkkenet skiftes ud eller er badeværelset af ældre dato, kan man prøve at tilbyde en lavere pris.

Det er værd at huske, at man i Tyskland udelukkende opmåler det reelle boligareal, mens man i Danmark også medregner ydermurene. Dermed er kvadratmeterprisen i Tyskland endnu lavere, end det umiddelbart ser ud til.

Er ejendommen i orden?

Hvis man køber en gammel ejendom, er det tilrådeligt, at man undersøger ejendommen grundigt for fejl og mangler, og at man eventuelt søger assistance hos en arkitekt eller en byggesagkyndig. Er ejendommen renoveret, skal man huske på, at det ofte kun er det indvendige, der er moderniseret og omfattet af garantien fra entreprenørens side. Den gamle del, som udgør ejendommens “skelet”, overtages som beset.

Det kan vise sig at være dyrt at spare udgiften til en byggesagkyndig/arkitekt, idet hvis det senere viser sig, at der er fejl og mangler i ejendommen kan man blive tvunget til at påbegynde en sag i udlandet. Dette medfører ofte store vanskeligheder, tidsforbrug og omkostninger.

Udlændinges køb af ejendom i Tyskland

En udlænding kan købe fast ejendom i Tyskland uden specielle tilladelser eller begrænsninger. Der er ikke bopælspligt.

Købsaftale

For at overføre fast ejendom i Tyskland er det nødvendigt at en notar medvirker. Mange potentielle købere underskriver en såkaldt ” Reservierungsvertrag” (reserveringsaftale), men her er det vigtigt at pointere, at en sådan aftale ikke overfører ejendomsretten over ejendommen til køberen, men alene giver vedkommende ret til at reservere ejendommen et stykke tid. Når tiden er udløbet, står det ejeren frit at tilbyde ejendommen til en anden.

Når advokaten har gennemgået alle dokumenter og sagt god for dem, vælges en notar. Det er typisk køberen, der sørger for det, da han også betaler notarhonoraret. Notaren er ansvarlig for gennemførelse af handlen og registrering af købsaftalen, men er ellers partsneutral og kan derfor ikke yde den form for rådgivning som en advokat giver. Selve købsaftalen udfærdiges af notaren, såfremt denne er valgt af køberen. Er notaren valgt af sælgeren, vil køberens advokat gennemgå købsaftalen.

Selve notarforretningen foregår således, at notaren læser købsaftalen og eventuelle andre dokumenter, der skal tinglyses samtidig (som f.eks. pantebreve) op på tysk, som er retssprog ved alle retshandlinger i Tyskland. Er man ikke ferm til det tyske sprog, kræves der medvirken af en tolk, idet notaren ikke kan gennemføre forretningen, medmindre alle forstår indholdet af dokumenterne.

ønsker man ikke personligt at rejse til Berlin i forbindelse med notarforretningen, kan man vælge at lade dokumenterne underskrive af en fuldmægtig eller af notarens ansatte uden fuldmagt.

I sidstnævnte tilfælde skal underskriften bekræftes på den tyske ambassade i København mod betaling af et mindre gebyr, som beregnes i forhold til købesummen.

Efter notarforretningen oplyser notaren køberen om kontonummeret på den såkaldte “Notarandenkonto”, hvortil købesummen skal overføres. Ligeledes vil notaren angive en anden konto, hvortil hans honorar skal overføres.

Når købesummen er betalt, sørger notaren for registrering af købsaftalen i tingbogen (Grundbuch) og fra registreringstidspunktet overgår ejendomsretten til køberen.

Købsaftalens indhold

En gyldig købsaftale skal indeholde følgende elementer:

• Parternes navn, fødselsdato og adresse, civilstand
• Evt. navn og adresse på den fuldmægtig, der repræsenterer parterne ved notarforretningen
• Ejendomsbeskrivelse og adresse
• Et løfte fra sælgeren om at sælge og et løfte fra køberen om at købe
• Købesummen
• Betalingsmåde, herunder om der sættes pant i ejendommen
• Overtagelsesdatoen
• Eventuelle andre særaftaler parterne imellem
• Kun indholdet af den tinglyste købsaftale gælder mellem parterne

Omkostninger

Omkostninger ved køb af fast ejendom for køberen er følgende:

• Notaromkostninger ligger imellem 1 og 2 % af købsprisen
• Omkostninger til ejendomsmægler (medmindre de overtages af sælgeren) kan variere mellem 4 og 6 % af købsprisen
• Omkostningerne til advokaten samt tolk/oversætter
• Mindre gebyr ved tinglysning
• Grundskat (Grunderwerbssteuer) udgør 4,5 % af købsprisen

Som hovedregel gælder, at der ved hvert ejendomskøb påløber øvrige omkostninger, svarende til ca. 10 % af købesummen.

Køb af et projekt/saneret ejendom

Ved køb af et projekt skal man være ekstra agtpågivende, idet købesummen typisk betales i flere rater, som forfalder inden projektet (ejendommen) er færdiggjort.

Dette medfører en risiko for køberen, idet han, i tilfælde af at entreprenøren går konkurs, mister de allerede indbetalte beløb og kun kan anmelde sine fordringer i konkursboet – ofte med ringe udsigt til at få dækning.

I dette tilfælde er det vigtigt at undersøge byggefirmaets likviditet og eventuelle forhistorie via en lokal advokat. Det er især vigtigt at gennemgå kontrakten nøje med henblik på køberens stilling, om køberen f.eks. er sikret hævningsret, eller om der stilles en bankgaranti for at sikre køberens krav osv.

Skattemæssige forhold

Mellem Tyskland og Danmark er der indgået en dobbeltbeskatningsaftale for at undgå at borgerne beskattes to gange. Grundprincippet er, at har man betalt skat f.eks. i Tyskland, betaler man ikke skat af den samme indkomst i Danmark.

• Ejendomsskat (Grundsteuer) betales i Tyskland, idet betalingspligt gælder i det land, hvor ejendommen ligger.
• Fællesudgifter (Hausgeld) for den ejendom, i hvilken lejligheden ligger, betales ligeledes i Tyskland.
• Ejendomsværdiskat betales derimod i Danmark, idet denne skat ikke findes i Tyskland. Det er derfor vigtigt, at man husker at oplyse i sin selvangivelse, at man ejer fast ejendom i Tyskland.
• Sælger man ejendommen inden for de første 10 år, opkræves der kapitalgevinstskat i Tyskland, med mindre ejendommen udelukkende er blevet anvendt til eget brug. Efter 10 år er en eventuel avance skattefri, men kun for private. Selskaber skal altid betale kapitalgevinstskat.

Finansiering

Det er muligt at opnå et lån i Tyskland, men det er besværligt, og man kan højst låne mellem 60 % og 70 % af ejendommens værdi. Selvom banken får sikkerhed i ejendommen, er dette alligevel ikke nok til at opnå den samme finansiering, som man kan opnå, hvis man er bosat i Tyskland og har en fast indtægt i landet.

Den bedste løsning er derfor at opnå finansiering i Danmark. Et dansk pengeinstitut kan uden problemer sikre sit lån ved at tage pant i den pågældende tyske ejendom (ejerpantebrev, prioritet).

Advokat Sandra Moll Dirscherl rådgiver om køb af fast ejendom i Tyskland og Berlin. Hun besvarer spørgsmål herom, og man er velkommen til at kontakte hende.