Køb af fast ejendom i Spanien

Når man beslutter sig for at købe fast ejendom i Spanien, skal man gøre sig klart, at selv om Spanien er medlem af EU, er der ikke desto mindre store og vigtige forskelle mellem den måde man handler fast ejendom i Danmark og i Spanien.

Det er derfor en god idé at være forsigtig og benytte sig af professionel rådgivning for at undgå kedelige og ubehagelige overraskelser.

Ejendomsmægler

Umiddelbart ser det nemt ud at købe fast ejendom i Spanien, idet markedet for boliger, især ferieboliger, i Spanien er enormt. Men pas på følgende: mens vi i Danmark har det system, at en ejendomsmægler har en ejendom i eksklusiv kommission, er dette som regel ikke tilfældet i Spanien, hvor samme ejendom kan være til salg hos forskellige mæglere. Sælger kan i øvrigt altid selv sælge ejendommen, selv om en eller flere mæglere har fået ejendommen i kommissi-on.

Derfor kan det ske, at imens man forhandler med én mægler, bliver ejendommen solgt til an-den side af en anden mægler eller af ejeren selv.

Man kan ikke forhindre at dette sker og derfor er det bedste råd, at man, lige så snart man er sikker på at have fundet den rette ejendom, henvender sig til en advokat, som kan gennemgå alle dokumenter vedrørende ejendommen og kan give ”grønt lys” til, at man underskriver en privat købsaftale, som er næste skridt i købsprocessen.

Rådgivere eller advokat

Når man køber fast ejendom i Spanien møder man ofte en gruppe mennesker, som ønsker at bistå én med købet mod betaling af et vederlag, som kan variere fra gang til gang.
Disse personer er ofte meget venlige og veltalende, men pas på: Disse personer er hverken jurister eller professionelle og varetager ofte både købers og sælgers interesser uden at have tegnet nogen ansvarsforsikring, således at man som klient kan drages til ansvar, hvis de begår fejl i deres rådgivning.

Vælg derfor altid en uafhængig advokat, som kun varetager dine interesser og helst en advo-kat, som taler dansk, og som kan forklare købsprocessen i et let tilgængeligt sprog.

Ejendomsgennemgang

I Spanien har man ikke systemet med en tilstandsrapport, ligesom der ikke tegnes ejerskifte-forsikring.
Derfor anbefales det at lade en selvvalgt arkitekt eller byggesagkyndig gennemgå ejendommen for fejl og mangler, førend købsaftalen underskrives.

OBS! I Spanien køber man som beset, og hvis det efter købet viser sig at ejendommen lider af mangler, er den eneste mulighed at anlægge sag mod sælger i Spanien, hvilket kan være både dyrt og besværligt. Derfor er det vigtigt, at man gør alt hvad man kan for at sikre sig, at ejen-dommens tilstand er i orden.

OBS! Er man i tvivl om en bestemt ejendom, så lad hellere være med at købe den. Der findes masser af ejendomme i Spanien, og det er sikrere at vælge en anden ejendom end at købe noget, som man senere kommer til at fortryde.

Prisen

Spanien findes der ejendomme i alle prisklasser. Ofte køber man en ejendom, som enten er en del af et projekt eller er et rækkehus eller et typehus. I disse tilfælde er det relativt nemt at sammenligne priserne.

Køber man derimod en gammel villa eller en luksusejendom, kan det være vanskeligere at vide om den pris, som sælger forlanger, nu også er rimelig.

I dette tilfælde er det en god idé at henvende sig til en bank eller en kreditforening for at høre, hvor stort et lån man kan tage i ejendommen.

Forberedende arbejde/advokatrådgivning

Inden man underskriver købsaftalen anbefales det at lade en uafhængig advokat gennemgå tingbogen/ejendomsregisteret med henblik på at undersøge følgende:

Ejerskab til ejendommen

Er sælger tinglyst som ejer af ejendommen? Hvis ikke, kan dette skyldes, at ejendommen er ”gået i arv”, og at den ejer, som fremgår af tingbogen, er sælgers far.
I så fald er det ikke muligt at købe, medmindre sælger foretager et skifte, således at den afdø-des arving(er) registreres som ejer/ejere i tingbogen.

Korrekt registrering

Er ejendommen registreret korrekt, dvs. passer husnummer, ejendomsbeskrivelse og ejen-dommens anvendelse til det, der fremgår i tingbogen? Hvis ikke, er det sandsynligt at ejeren har foretaget ulovlige til- eller ombygninger, eller at en ejendom som oprindeligt blev anvendt f.eks. som lager, nu anvendes som bolig.
Er der uregelmæssigheder, er det nødvendigt om muligt at lovliggøre ejendommen, førend handlen kan finde sted.

Hæftelser i ejendommen

Er der hæftelser i ejendommen? Det er vigtigt at undersøge om der er pant, udlæg eller tred-jemandsrettigheder tinglyst på ejendommen. Er der pant eller udlæg, skal man sørge for at disse hæftelser slettes, inden handlen finder sted, ellers overtager den nye køber hæftelserne.

Beboelsestilladelse

Beboelsestilladelse, dvs. ibrugtagningstilladelse, udstedes af kommunen og er en betingelse for, at ejendommen kan anvendes som beboelse. Ved køb af et gammelt hus findes denne tilladelse dog ikke nødvendigvis, selvom huset har været beboet i årevis.

“NIE”

I Spanien skal man som udlænding have et spansk ID nummer. Dette kan man søge om på poli-tistationen (Policia Nacional) i den kommune man planlægger at købe i. Ansøgning sker ved per-sonligt fremmøde.

Købsaftalen

Når alle ovennævnte undersøgelser er foretaget, og både den byggesagkyndige og advokaten har givet ”grønt lys” til handlen, indgår sælger og køber en købsaftale.

Købsaftalen er et vigtigt dokument, og advokaten skal gennemgå det, inden køber kan under-skrive det.

Aftalen skal indeholde:

• Parternes navne, adresse (evt. også c/o adresse i Spanien), fødested, fødselsdato samt det spanske NIE nummer.
• En nøjagtig beskrivelse af ejendommen. Aftalen skal helst vedlægges et matrikelkort af ejen-dommen, således at køber er sikker på, at der er identitet mellem den ejendom han har set, og den der sælges.
• Angivelse af købesummen og betalingsmåde. Det er praksis, at køber betaler et beløb på mel-lem 5% og 10% af købesummen straks efter at købsaftalen er underskrevet. Dette beløb over-føres direkte til sælger uden nogen form for sikkerhed.
  Det tilrådes derfor at underskrive skødet for notaren så hurtigt som muligt efter at købsaftalen er underskrevet og at det betalte beløb er så lidt som muligt.

Hæftelser: Er der hæftelser, skal de nævnes, og man skal inden eller under notarmødet oplyse, hvornår og hvordan disse skal slettes.

Misligholdelse: Den part, der udtræder af aftalen uden gyldig grund mister det erlagte beløb (mellem 5 og 10%). Dvs. at køber mister det erlagte beløb, og sælger skal betale det dobbelte beløb til køber.

Ikke resident sælger: Køber skal tilbageholde 3% af købesummen, hvis sælger ikke har bopæl i Spanien.

Refusionsopgørelse: Der foretages ikke refusionsopgørelse, og det er derfor hensigtsmæssigt, at køber tilbageholder et rimeligt beløb af købesummen til sikkerhed for betaling af el, gas, vand og ejendomsskat.

OBS! Når køber underskriver købsaftalen, SKAL finansiering allerede være på plads!

Notarmøde

I Spanien skal alle rettigheder over fast ejendom, dvs. ejendomsoverførsel, pantsætning, stif-telse af servitutter osv., overføres ved notarforretning.
Derfor er det ikke muligt at overføre fast ejendom uden notarmedvirken.

Køber og sælger skal møde personligt op foran den spanske notar og underskrive skødet.

Da notarforretningen udelukkende foregår på spansk, er det nødvendigt at møde med en tolk, hvis man ikke behersker det spanske sprog på højt niveau.

Det er også muligt at give fuldmagt f.eks. til en spansk advokat, som på ens vegne kan møde hos notaren og underskrive. Fuldmagten kan underskrives for en dansk notar, som dog skal bekræfte ens underskrift på spansk.

Vælger man denne fremgangsmåde, sparer man både rejse- og tolkeudgifterne.

Under mødet erlægger køber restkøbesummen (typisk med en check), og sælger overdrager nøglerne. Fra dette tidpunkt er ejendommen på købers regning og risiko.

Efter notarmødet sender notaren skødet til tinglysning i den spanske tingbog.

Handelsomkostninger

I Spanien betales der moms (IVA) på 7% af købesummen. Derudover skal man betale notarho-norar (som også beregnes som en procentdel af købesummen) samt evt. omkostninger til tol-ken eller fuldmægtig.
Alt i alt skal man regne med som køber at skulle betale ca. 10-15% over selve købesummen i handelsomkostninger.

Bankkonto

Det er vigtigt, at man har en konto i en spansk bank, hvorfra alle udgifter samt evt. spanske låneafbetalinger kan betales fra. Flere af de største bankers afdelinger i områder med mange udlændinge har en eller flere ansatte, der taler engelsk. Det er dog en god idé at gå i banken med en person, der er spansktalende.

Årlige omkostninger af en fast ejendom

Omkostninger ved at eje ejendom i Spanien er ikke store, hvis man sammenligner med de om-kostninger man skal betale, når man er ejer af fast ejendom i Danmark.

De årlige skatter og udgifter afhænger af ejendommens værdi.

Der findes følgende skatteafgifter:

Ejendomsskat (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Dette er en lokal skat på ejendomme i Spanien, som skal betales, uanset om ejeren er bosid-dende i Spanien eller ej. Den udregnes på baggrund af ejendomsværdien, som fastsættes af kommunen. Der er tale om en administrativt fastsat værdi, som normalt er lavere end mar-kedsværdien – ofte endog lavere.

IBI – generelt er der tale om en afgift i størrelsesordenen 150-400 euro om året.

Personlig indkomstskat (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Hvis man som ejer af fast ejendom ikke er bosat i Spanien og ikke har indtægter fra udleje af boligen eller nogen andre indtægter i Spanien, vil skatten blive beregnet på baggrund af ejen-dommens værdi.

Er man fast bosiddende i Spanien skal man naturligvis betale indkomstskat i Spanien.

Forsikring

Det er ikke obligatorisk af tegne en ejendomsforsikring i Spanien, men det er tilrådeligt at tegne brandforsikring og indboforsikring.

Forsikringens pris afhænger naturligvis af ejendommens beskaffenhed og indboets værdi.