Comprare immobili in Grecia

Sempre più persone vogliono acquistare proprietà in Grecia e per buoni motivi: qui è stata la culla della civiltà più antica d’Europa e la natura è unica, le tante isole sparse nel mare formano un paesaggio fantastico.

Se desideri una proprietà in Grecia, devi essere consapevole che la procedura per l’acquisto differisce in modo significativo dalla procedura per l’acquisto di proprietà in Danimarca.
L’acquisto di proprietà in Grecia avviene presso l’ufficio di un notaio e molto spesso avrai bisogno dell’assistenza di un avvocato danese che ha un collegamento con un collega locale e possibilmente anche un ingegnere civile.

Il compito dell’avvocato è quello di verificare la titolarità dell’immobile e di assistere alla redazione dei documenti relativi all’acquisto (il rogito). L’intervento dell’avvocato è obbligatorio se il prezzo dell’immobile supera un certo importo (vedi sotto).

I registri immobiliari non esistono ancora in tutta la Grecia, ma in tutte le città e in alcune zone rurali esistono registri immobiliari che coprono l’intero territorio, dove sono registrati tutti i proprietari e dove sono annotati i diritti sugli immobili. In questo ufficio, che in greco si chiama Ipothicofilakio, vengono registrati tutti i trasferimenti di beni immobili nell’area soggetta all’ufficio, nonché tutti i privilegi, pignoramenti e diritti di terzi nella stessa area.

Quando la situazione giuridica è quella descritta, il controllo da parte dell’avvocato consiste nel determinare
il contesto dell’acquisizione dell’immobile attraverso tutti gli atti registrati negli ultimi 20 anni, periodo necessario per acquisire l’immobile tramite reclamo. La suddetta ispezione ha anche lo scopo di accertare che non sussistano servitù, privilegi o altri diritti di terzi sull’immobile.

In tutte le transazioni immobiliari di valore superiore a € 29.347,03 nell’area Atene/Pireo e € 11.738,81 per il resto del Paese, la redazione dell’atto notarile deve essere verificata dagli avvocati delle parti, che devono firmare il progetto di atto e la loro firma deve essere legalizzata dall’Ordine degli avvocati greco. Gli stessi avvocati devono partecipare all’attività notarile e firmare l’atto definitivo insieme al notaio.

È consigliabile richiedere l’assistenza di un ingegnere/architetto se si desidera acquistare un terreno non edificato dove non si è sicuri di poter ottenere un permesso di costruzione o nei casi in cui si sta acquistando una vecchia casa o una casa in costruzione.

Costi:

Imposta sul trasferimento di proprietà

L’imposta sul passaggio di proprietà ammonta al 3% del prezzo di acquisto. All’imposta totale pagata sul passaggio di proprietà si aggiunge un ulteriore 3% che viene versato al comune in cui si trova l’immobile. È l’acquirente che deve pagare questo costo.

Spese notarili

Le spese notarili sono a carico dell’acquirente e costituiscono un prezzo fisso calcolato come segue:

• 0,80% per i primi 120.000€
• 0,70% per la parte di prezzo che va da € 120.000 a € 380.000
• 0,65% per la parte del prezzo che va da € 380.000 a € 2.000.000
• 0,60 per immobili di valore superiore a € 2.000.000.

Al prezzo fisso va aggiunto il seguente importo:
20€ più 5€ per ogni faccia dell’atto dopo la prima pagina e 4€ per ogni faccia della copia dell’atto che i soci riceveranno dopo la firma dell’atto. Normalmente, il numero di pagine in un atto greco non è superiore a 30.

L’IVA ammonta al 24%.

Costi di registrazione

La registrazione costa ½% del prezzo di acquisto, a carico dell’acquirente.

Varie costa € 200.

L’Ordine degli Avvocati

L’assistenza di un avvocato non è obbligatoria ma consigliabile, soprattutto se non capisci il greco.

Onorario dell’avvocato

Oltre alle spese per l’avvocato danese, che ammontano a DKK 21.000, l’acquirente deve pagare un compenso all’avvocato greco.

L’onorario dell’avvocato greco è liberamente concordato, tuttavia l’onorario minimo dell’avvocato per la revisione di tutti i documenti e dell’atto è pari all’1% del prezzo di acquisto se il prezzo di acquisto non supera i 44.000 euro.

Per la parte della somma che supera € 44.000 fino a € 1.400.000, la commissione minima è pari allo 0,5% del prezzo di acquisto

Se il prezzo di acquisto supera € 1.400.000 ma non € 3.000.000, la commissione minima è pari allo 0,4% del prezzo di acquisto.

Se l’immobile costa più di 3.000.000 di euro, il canone minimo viene ridotto gradualmente.

L’IVA è pari al 24% del prezzo di acquisto.

È una buona pratica legale che l’avvocato valuti il costo totale del caso, inclusi eventuali viaggi da e per il luogo, e accetti l’importo del suo onorario con il cliente prima di occuparsi del caso.

I costi del broker sono a carico del venditore. Non c’è un importo fisso che il venditore deve pagare al broker, ma è considerato normale e ragionevole un importo pari al 2% del prezzo di acquisto.

Tassazione in caso di rivendita

In caso di rivendita entro i primi 5 anni, deve essere pagata un’imposta pari al 20% dell’utile.

Nel caso di rivendita nel periodo compreso tra 5 e 15 anni, la tassazione dell’utile è pari al 10%, mentre nei casi in cui la rivendita avviene dopo 15 anni ma prima dei 25 anni, l’imposta è pari al 5% dell’utile.

Se venduto dopo 25 anni, il profitto è esentasse.