Commercio immobiliare in Francia

Il mercato immobiliare in Francia, come in Danimarca, ha perso vigore negli ultimi anni. Dove 4-5 anni fa si vendeva di tutto, da una colombaia a una stalla in disuso per cifre astronomiche, il mercato ha trovato un migliore equilibrio. Tuttavia, è un dato di fatto che ci sono sempre più settentrionali affamati di sole che vogliono un po’ del calore del sud.

Allo stesso tempo, è diventato più facile per i danesi acquistare proprietà in Francia, perché le cooperative di credito danesi hanno stipulato prestiti e possono offrire prestiti alle condizioni che conosciamo da casa.

Se hai trovato l’immobile che desideri acquistare, è importante chiarire che in pratica non hai nessuno “dalla tua parte”. Gli immobili vengono venduti come occupati e né l’agente immobiliare né il notaio possono essere il marito dell’acquirente. Potrebbe quindi essere una buona idea avere a bordo il proprio consulente per un consiglio, sia in termini di tecnologia di costruzione che in materia legale.

Linee guida

L’acquisto di immobili in Francia segue linee guida che differiscono per certi aspetti dalle regole danesi. Tutte le formalità relative al completamento della transazione sono gestite dal notaio (“le notaire”).

Il notaio è un professionista indipendente con una formazione giuridica, che copre tutti gli ambiti di competenza del Ministero della Giustizia, ed è autorizzato dal Ministero a rappresentare il pubblico in materia di proprietà, amministrazione patrimoniale, contratti matrimoniali, testamenti , ecc. Per quanto riguarda i beni immobili, il notaio ha il diritto esclusivo per legge di gestire i compiti che l’avvocato in Danimarca si occupa tipicamente di: ottenere i documenti necessari dal pubblico, dalle banche e dalle compagnie assicurative, ecc., redigere atti, registro fondiario, ecc. Inoltre, il notaio riscuote tasse e imposte per il pubblico e ne assicura il pagamento allo Stato. Il notaio è neutrale e non può essere il marito dell’acquirente o del venditore.

Secondo la legge francese, è l’acquirente a farsi carico delle spese di redazione e regolare registrazione dell’atto. Tali spese sono chiamate, un po’ erroneamente, “frais de notaire”, in quanto l’onorario del notaio, che è una percentuale legale, ne costituisce solo una parte, il resto è costituito da tasse, oneri, onorari e spese per l’ottenimento dei documenti necessari. Se acquisti un immobile per 150.000 euro, il notaio addebita ca. 10.400, di cui il suo stipendio è di ca. 1.870.

I rapporti sulle condizioni, così come li abbiamo in Danimarca, non esistono in Francia. D’altra parte, ci sono diverse indagini legali (“expertises immobilières”) che devono essere svolte, ad es. deve essere accertato se c’è o c’è stato un attacco di termiti, se vi sono residui di amianto o di piombo, se l’immobile si trova in una zona che è o è stata esposta a terremoti, frane, alluvioni o altre calamità naturali. Queste “competenze” sono pagate dal venditore.

Venditore e acquirente si incontrano dal notaio quando l’atto (“l’acte”) è pronto per la firma. Qui il notaio deve leggere tutto il testo alle parti, e se non parli abbastanza francese per capirlo, devi avere con te qualcuno che sappia tradurre continuamente. L’ufficio notarile conserva l’atto registrato per 100 anni e deve poi consegnarlo all’Archivio di Stato. Una copia può essere consegnata alle parti in causa, e solo a loro.

Devi essere preparato al fatto che una transazione immobiliare in Francia richiede più tempo che in Danimarca. In parte, lo stesso processo cartaceo è più antiquato che in Danimarca, dove i media elettronici hanno da tempo guadagnato terreno. Da un lato, possono sorgere problemi pratici in relazione alla scrittura dell’atto: non è raro che un immobile sia stato tramandato in una famiglia per generazioni ed è ora di proprietà congiunta di un gruppo di fratelli. Tutti questi fratelli devono prima accettare di vendere, e le firme devono essere ottenute da tutti loro, magari dall’altra parte del paese o dall’estero.

Glossaggi francesi

Termini che incontrerai in relazione all’acquisto di immobili:

• “l’agent immobilier”: agente immobiliare
• “le compromesso de vente”: nota finale
• “l’hypothèque”: mutuo
• “l’acte”: atto
• “le certificat d’urbanisme”, abbreviato CU: scheda informativa comunale
• “l’expertise”: esame da parte di un professionista di vari potenziali problemi
• “la copia autentica”: copia completa dell’atto con timbro e firma del notaio. Ha la stessa validità dell’originale.