Kauf von Immobilien in Deutschland, insbesondere in Berlin

Im Moment ist es vorteilhaft, Immobilien in Deutschland zu kaufen. Der einfache Grund dafür sind die sehr niedrigen Preise und der niedrige Zinssatz. Immer mehr Dänen haben diese Vorteile erkannt, und wo die Dänen früher vor allem in Südeuropa investierten, ist jetzt der deutsche Immobilienmarkt attraktiv geworden.

In Berlin und Ostdeutschland, der ehemaligen DDR, kann man Immobilien zu sehr günstigen Preisen kaufen – im Gegensatz zu Westdeutschland, wo die Immobilienpreise in der Regel deutlich höher sind.

Das liegt vor allem daran, dass die Nachfrage nach Immobilien in der ehemaligen DDR aufgrund des wirtschaftlichen Abschwungs und der hohen Arbeitslosigkeit stagnierte und viele neue Wohnungen nach der Wiedervereinigung in Berlin gebaut wurden, in dem Glauben, dass viele Deutsche in die neue Hauptstadt ziehen würden. Allerdings stellte sich heraus, dass das Interesse der Deutschen an einem Umzug nach Berlin sehr gering war, was dazu führte, dass heute ca. 140.000 leerstehende Wohnungen in Berlin und ca. 1.000.000 in der ehemaligen DDR.

Aufgrund des großen Angebots sind die Preise auf dem Tiefpunkt. Beispielsweise ist es noch möglich, eine Wohnung im Zentrum von Berlin für ca. eine halbe Million Kronen, während eine neu renovierte 3-Zimmer-Wohnung für ca. erworben werden kann. 1 Million Kronen. Eine große Penthouse-Wohnung mit Blick über die Dächer Berlins ist für weniger als die Hälfte einer vergleichbaren Wohnung in Kopenhagen zu erwerben.

Auch der Kauf eines ganzen Mietobjekts ist sehr attraktiv. Vergleicht man den Quadratmeterpreis, ist der Kauf dieser Art von Immobilien sogar günstiger als der Kauf einzelner Wohnungen. Beim Kauf von Mietobjekten können Sie problemlos eine Rendite zwischen 5 % und 8 % erzielen.

Betrachtet man die positive Preisentwicklung in Berlin, so ist in den nächsten 10 Jahren mit einer deutlichen Wertsteigerung zu rechnen. Beispielsweise haben wir in den letzten 12 Monaten Preiserhöhungen von 30-40 % gesehen. Aber selbst Immobilien in dieser Preisklasse müssen im Vergleich zu den Preisen sowohl auf dem dänischen als auch auf dem übrigen europäischen Immobilienmarkt als äußerst günstig bezeichnet werden. Wenn Sie ein Mietobjekt kaufen und es dann in einzelne Eigentumswohnungen unterteilen, können sehr große Gewinne erzielt werden.

Da das Zinsniveau heute niedrig und die Preise günstig sind, sind die Bedingungen günstig für Dänen, die in Deutschland als Altersvorsorge oder einfach als Zuhause für Urlaub, Studium oder Arbeit in Immobilien investieren möchten. Die interessanteste Geldanlage für die meisten Dänen ist wohl eine Wohnung in Berlin oder ein Ferienhaus an der Ostseeküste.

Für Berlin zählt, dass Sie sehr günstig nach Berlin fliegen können und dass der eigentliche Flug von Kopenhagen nur 45 Minuten dauert. Berlin ist eine große Stadt, die ein breites Spektrum an Einkaufsmöglichkeiten, Museen, Theatern, Varietés, Konzerten usw. bieten kann. Berlin ist die Stadt in Europa mit den meisten Kanälen und Wasserstraßen, und die Stadt ist auch eine der grünsten in Europa Europa.

Nach der Wiedervereinigung ist Berlin Europas neue Kulturhauptstadt geworden und immer mehr Künstler, darunter viele Dänen, strömen in die Stadt und richten dort ihr Atelier oder ihre Kunstwerkstatt ein.

Die Umgebung ist genauso aufregend wie die Stadt selbst und die vielen Kanäle, Wasserstraßen und Seen bieten Möglichkeiten zum Rudern, Kanufahren und Segeln.

An der Ostseeküste gibt es neben einigen Ferienwohnungen auch viele Ferienhäuser. Das Küstengebiet Mecklenburg-Vorpommerns ist verkehrsgünstig erreichbar mit guten Fährverbindungen zwischen Gedser und Rostock bzw. Trelleborg und Sassnitz.

An der Ostseeküste gibt es neben einigen Ferienwohnungen auch viele Ferienhäuser. Das Küstengebiet Mecklenburg-Vorpommerns ist verkehrsgünstig erreichbar mit guten Fährverbindungen zwischen Gedser und Rostock bzw. Trelleborg und Sassnitz.

Auswahl der richtigen Immobilie

Wichtig ist, dass Sie deutlich machen, wo in Berlin Sie ein Haus kaufen möchten. Berlin ist eine Stadt, die aus vielen nahe beieinander liegenden Dörfern (sogenannten Kieze) zusammengewachsen ist. Jeder dieser Kieze hat seine Besonderheiten sowohl in Bezug auf Infrastruktur und Bevölkerungszusammensetzung als auch seine eigene kulturelle und architektonische Besonderheit. Das Stadtbild kann sich von Stadtteil zu Stadtteil, teilweise sogar von Straße zu Straße komplett verändern.

Es ist Geschmackssache, welches Viertel Ihnen am besten gefällt, und deshalb raten wir Ihnen, sich auf eigene Faust umzusehen und sich die Häuser anzusehen und die Atmosphäre in der Gegend zu spüren.

Sie können eine Immobilie online unter folgender Adresse finden:
www.immobilienscout24.de., wo sowohl Immobilienmakler als auch Privatpersonen Immobilien zum Verkauf anbieten. Sie können sich auch direkt an einen lokalen Immobilienmakler wenden, der Häuser in der bevorzugten Gegend zum Verkauf hat. In beiden Fällen wird empfohlen, dass Sie sich viele Themen ansehen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Momentan herrscht in Berlin ein regelrechter Ansturm auf Immobilienverkäufe, aber davon sollten Sie sich nicht unter Druck setzen lassen – auch wenn Sie riskieren, die Immobilie zu verpassen. Es ist besser, eine andere Immobilie zu kaufen, als sich zu schnell zu entscheiden und es später zu bereuen.

Selbstverständlich sind wir Ihnen auch bei der Suche nach der passenden Immobilie behilflich. Im Zusammenhang mit den vielen Immobilientransaktionen, die wir in den letzten Jahren durchgeführt haben, haben wir Zugriff auf ein breites Netzwerk von erfahrenen Immobilienmaklern und Immobilienverwaltern.

Es gibt zwei dänische Makler, die sich auf den Verkauf von Immobilien in Berlin spezialisiert haben: www.berlinmaegleren.dk und www.boligberlin.dk.

Lassen Sie sich rechtlich beraten

Ist die Immobilie gefunden, empfiehlt es sich, einen Anwalt zu kontaktieren, der beim Kauf behilflich sein kann, eine Lösung, die immer mehr Deutsche wählen. Wenn es ratsam ist, liegt es daran, dass die rechtlichen, sprachlichen und praktischen Probleme, die sich aus dem Handel auf einem ausländischen Markt ergeben, oft schwer zu erfassen sind.

Dazu gehört auch, dass ein Immobilienmakler in Deutschland nicht automatisch Zustandsberichte, Grundbuchausdrucke, Prioritätenkopien, Dienstbarkeiten und Informationen zu Haus oder Wohnung wie Versicherungsbedingungen bereitstellt. Auch beim Wohnungskauf erhalten die Makler in der Regel keine Satzung, Konten und Protokolle von der Eigentümergemeinschaft.

Bei diesen verschiedenen Informationen kann ein Anwalt helfen, der auch den Kaufvertrag und alle Unterlagen auf seine Richtigkeit überprüft.

Die Aufgabe des Maklers besteht in Deutschland grundsätzlich nur darin, die Wohnung vorzustellen und den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln. In vielen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen dänischen Anwalt zu wenden, der mit Hilfe eines deutschen Anwalts die Aufgabe lösen kann. Ret og Råd København hat ein Büro in Berlin, das nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland qualifizierte Beratung beim Kauf von Immobilien anbieten kann.

Der Preis der Immobilie

Die Preise sind in der Regel sehr günstig und oft verhandelbar. Wenn die Küche ersetzt werden muss oder das Badezimmer älter ist, können Sie versuchen, einen niedrigeren Preis anzubieten.

Beachten Sie, dass Sie in Deutschland nur die tatsächliche Wohnfläche messen, während Sie in Dänemark auch die Außenwände berücksichtigen. Damit ist der Quadratmeterpreis in Deutschland noch niedriger als es auf den ersten Blick scheint.

Ist die Immobilie in Ordnung?

Beim Kauf einer Altimmobilie empfiehlt es sich, die Immobilie gründlich auf Mängel und Mängel zu untersuchen und gegebenenfalls die Hilfe eines Architekten oder Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen. Wenn die Immobilie renoviert wurde, müssen Sie bedenken, dass oft nur der Innenraum modernisiert und von der Bauherrengarantie abgedeckt ist. Der Altbau, der das „Gerüst“ der Immobilie bildet, wird bezugsfertig übernommen.

Es kann teuer werden, sich die Kosten für einen Bausachverständigen/Architekten zu sparen, denn wenn sich später herausstellt, dass Mängel an der Immobilie vorliegen, kann es sein, dass Sie gezwungen sind, ein Verfahren im Ausland einzuleiten. Dies ist oft mit großen Schwierigkeiten, Zeitaufwand und Kosten verbunden.

Erwerb von Immobilien in Deutschland durch Ausländer

Ein Ausländer kann in Deutschland ohne besondere Genehmigungen oder Einschränkungen Immobilien kaufen. Es besteht keine Wohnsitzpflicht.

Kaufvertrag

Um Immobilien in Deutschland zu übertragen, ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich. Viele Kaufinteressenten schließen einen sogenannten „Reservierungsvertrag“ ab, hier ist jedoch wichtig darauf hinzuweisen, dass ein solcher Vertrag nicht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer überträgt, sondern ihm lediglich das Recht einräumt, die Immobilie zu reservieren für eine Weile. Nach Ablauf der Frist steht es dem Eigentümer frei, die Immobilie jemand anderem anzubieten.

Wenn der Anwalt alle Dokumente durchgesehen und genehmigt hat, wird ein Notar ausgewählt. In der Regel kümmert sich der Käufer darum, da er auch die Notargebühr zahlt. Der Notar ist für die Abwicklung der Transaktion und die Beurkundung des Kaufvertrages zuständig, ist ansonsten aber parteineutral und kann daher keine anwaltliche Beratung leisten. Der Kaufvertrag selbst wird vom Notar erstellt, wenn dieser vom Käufer gewählt wird. Wird der Notar vom Verkäufer gewählt, prüft der Anwalt des Käufers den Kaufvertrag.

Das Notargeschäft selbst läuft in der Weise ab, dass der Notar den Kaufvertrag und alle anderen gleichzeitig zu beurkundenden Dokumente (z. Wenn Sie der deutschen Sprache nicht mächtig sind, ist die Hilfe eines Dolmetschers erforderlich, da der Notar die Transaktion nicht durchführen kann, wenn nicht jeder den Inhalt der Dokumente versteht.

Wenn Sie im Zusammenhang mit dem Notariatsgeschäft nicht persönlich nach Berlin reisen möchten, können Sie die Urkunden wahlweise durch einen Bevollmächtigten oder durch Mitarbeiter des Notars ohne Vollmacht unterzeichnen lassen.

Im letzteren Fall muss die Unterschrift bei der deutschen Botschaft in Kopenhagen gegen Zahlung einer geringen Gebühr bestätigt werden, die in Relation zum Kaufpreis berechnet wird.

Nach der notariellen Transaktion teilt der Notar dem Käufer die Kontonummer des sogenannten „Notarkontos“ mit, auf das der Kaufpreis zu überweisen ist. Ebenso wird der Notar ein anderes Konto angeben, auf das sein Honorar zu überweisen ist.

Nach Zahlung des Kaufpreises sorgt der Notar für die Eintragung des Kaufvertrages im Grundbuch und ab Eintragung geht das Eigentum auf den Käufer über.

Inhalt des Kaufvertrages

Ein gültiger Kaufvertrag muss folgende Elemente enthalten:

• Name, Geburtsdatum und Adresse der Parteien, Familienstand
• Möglicherweise. Name und Anschrift des Anwalts, der die Parteien bei der notariellen Transaktion vertritt
• Eigenschaftsbeschreibung und Adresse
• Ein Verkaufsversprechen des Verkäufers und ein Kaufversprechen des Käufers
• Der Kaufpreis
• Zahlungsmethode, einschließlich ob eine Hypothek auf die Immobilie gestellt wird
• Das Übernahmedatum
• Alle anderen Sondervereinbarungen zwischen den Parteien
• Zwischen den Parteien gilt ausschließlich der Inhalt des eingetragenen Kaufvertrages

Kosten

Kosten für den Kauf von Immobilien für den Käufer sind wie folgt:

• Notargebühren betragen zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises
• Die Maklerkosten (sofern nicht vom Verkäufer übernommen) können zwischen 4 und 6 % des Kaufpreises betragen
• Die Kosten für Anwalt und Dolmetscher/Übersetzer
• Kleinere Gebühr für die Grundbucheintragung
• Die Grunderwerbssteuer beträgt 4,5 % des Kaufpreises

In der Regel fallen bei jedem Immobilienkauf weitere Kosten an, die ca. 10 % des Kaufpreises.

Kauf eines Projekts/einer renovierten Immobilie

Beim Kauf eines Projekts müssen Sie besonders vorsichtig sein, da der Kaufpreis typischerweise in mehreren Raten gezahlt wird, die vor Fertigstellung des Projekts (der Immobilie) fällig werden.

Dies birgt ein Risiko für den Käufer, da er im Falle einer Insolvenz des Auftragnehmers bereits gezahlte Beträge verliert und seine Forderungen nur noch bei der Insolvenzmasse anmelden kann – oft mit geringer Aussicht auf Deckung.

In diesem Fall ist es wichtig, die Liquidität des Bauunternehmens und eine eventuelle Vorgeschichte über einen Anwalt vor Ort zu prüfen. Besonders wichtig ist es, den Vertrag im Hinblick auf die Position des Käufers sorgfältig zu prüfen, ob der Käufer z.B. Rücktrittsrecht gewährleistet ist, oder ob zur Sicherung der Ansprüche des Käufers eine Bankbürgschaft gestellt wird etc.

Steuerangelegenheiten

Zwischen Deutschland und Dänemark wurde ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, um eine Doppelbesteuerung der Bürger zu vermeiden. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Steuern gezahlt haben, z.B. in Deutschland zahlen Sie für dieselben Einkünfte in Dänemark keine Steuern.

• Die Grundsteuer wird in Deutschland gezahlt, da die Zahlungspflicht in dem Land gilt, in dem sich die Immobilie befindet.
• Hausgeld für die Immobilie, in der sich die Wohnung befindet, wird auch in Deutschland bezahlt.
• Grundwertsteuer wird dagegen in Dänemark gezahlt, da es diese Steuer in Deutschland nicht gibt. Denken Sie deshalb daran, in Ihrer Steuererklärung anzugeben, dass Sie Immobilien in Deutschland besitzen.
• Wenn Sie die Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre verkaufen, fällt in Deutschland Kapitalertragsteuer an, es sei denn, die Immobilie wurde ausschließlich privat genutzt. Nach 10 Jahren ist jeder Gewinn steuerfrei, allerdings nur für Privatpersonen. Unternehmen müssen immer Kapitalertragsteuer zahlen.

Finanzierung

Es ist möglich, in Deutschland einen Kredit zu bekommen, aber es ist schwierig, und Sie können höchstens zwischen 60 % und 70 % des Immobilienwerts leihen. Selbst wenn die Bank Sicherheiten für die Immobilie erhält, reicht dies immer noch nicht aus, um die gleiche Finanzierung zu erhalten, die Sie erhalten können, wenn Sie in Deutschland leben und ein festes Einkommen im Land haben.

Die beste Lösung ist daher eine Finanzierung in Dänemark. Eine dänische Bank kann ihren Kredit problemlos durch Aufnahme einer Grundschuld auf die betreffende deutsche Immobilie (Eigentümerhypothek, Vorrang) absichern.

Rechtsanwältin Sandra Moll Dirscherl berät beim Kauf von Immobilien in Deutschland und Berlin. Sie beantwortet Fragen dazu und Sie können sich gerne an sie wenden.