Immobilienkauf in Spanien

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien entscheiden, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Spanien zwar Mitglied der EU gibt es dennoch große und wichtige Unterschiede im Umgang mit Immobilien Dänemark und in Spanien.

Es ist daher eine gute Idee, vorsichtig zu sein und sich professionell beraten zu lassen, um langweilige und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Immobilienmakler

Auf den ersten Blick sieht der Kauf von Immobilien in Spanien einfach aus, da der Markt für Wohnungen, insbesondere für Ferien, einfach ist Mieten, in Spanien ist riesig. Aber achten Sie auf Folgendes: Während wir in Dänemark das System haben, dass an Immobilienmakler hat eine Immobilie in exklusiver Provision, dies ist in Spanien normalerweise nicht der Fall, wo das gleiche gilt Immobilien können bei verschiedenen Immobilienmaklern zum Verkauf angeboten werden. Der Verkäufer kann die Immobilie auch immer selbst verkaufen, auch wenn ein oder mehrere Makler das Objekt auf Provisionsbasis erworben haben.

Daher kann es vorkommen, dass während der Verhandlungen mit einem Makler die Immobilie von der anderen Seite verkauft wird einem anderen Makler oder vom Eigentümer selbst.

Sie können dies nicht verhindern und daher ist der beste Rat, sobald Sie sich dessen sicher sind Haben Sie die passende Immobilie gefunden, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, der alle Unterlagen im Zusammenhang mit dem prüfen kann Immobilien und können „grünes Licht“ geben“, um einen privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen, was der nächste Schritt ist der Kaufprozess.

Berater oder Anwalt

Wenn Sie Immobilien in Spanien kaufen, treffen Sie oft auf eine Gruppe von Menschen, die Sie beim Kauf unterstützen möchten gegen eine Gebühr, die von Zeit zu Zeit variieren kann.
Diese Leute sind oft sehr freundlich und eloquent, aber Vorsicht: Diese Leute sind weder Anwälte noch Anwälte Profis und kümmern sich oft um die Interessen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers, ohne abgeschlossen zu haben jede Haftpflichtversicherung, so dass Sie als Kunde haftbar gemacht werden können, wenn sie Fehler in ihrer machen Beratung.

Wählen Sie daher immer einen unabhängigen Anwalt, der sich ausschließlich um Ihre Interessen kümmert und am besten einen Rechtsanwalt der Dänisch spricht und den Kaufvorgang in einer leicht zugänglichen Sprache erklären kann.

Immobilienbewertung

In Spanien gibt es kein Zustandsberichtssystem, ebenso wenig wie eine Eigentumswechselversicherung.
Es empfiehlt sich daher, die Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrages durch einen Architekten oder Bausachverständigen Ihrer Wahl auf Mängel und Mängel untersuchen zu lassen.

AUFMERKSAMKEIT! In Spanien kaufen Sie wie besehen, und wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass die Immobilie Mängel aufweist, bleibt nur die Möglichkeit, den Verkäufer in Spanien zu verklagen, was sowohl teuer als auch schwierig sein kann. Daher ist es wichtig, dass Sie alles dafür tun, dass der Zustand der Immobilie in Ordnung ist.

AUFMERKSAMKEIT! Wenn Sie Zweifel an einer bestimmten Immobilie haben, ist es besser, sie nicht zu kaufen. Es gibt viele Immobilien in Spanien und es ist sicherer, eine andere Immobilie zu wählen, als etwas zu kaufen, das Sie später bereuen werden.

Der Preis

In Spanien gibt es Immobilien in allen Preisklassen. Oft kaufen Sie eine Immobilie, die entweder Teil eines Projekts ist oder ein Reihenhaus oder ein typisches Haus ist. In diesen Fällen ist es relativ einfach, die Preise zu vergleichen.

Wenn Sie hingegen eine alte Villa oder eine Luxusimmobilie kaufen, kann es schwieriger sein zu wissen, ob der Preis, den der Verkäufer verlangt, jetzt auch angemessen ist.

In diesem Fall ist es eine gute Idee, sich an eine Bank oder eine Kreditgenossenschaft zu wenden, um herauszufinden, wie hoch der Kredit sein kann, den Sie für die Immobilie aufnehmen können.

Vorarbeiten/Rechtsberatung

Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages empfiehlt es sich, das Grundbuch/Grundbuch durch einen unabhängigen Anwalt durchgehen zu lassen, um folgendes zu prüfen:

Eigentum an der Immobilie

Ist der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie eingetragen? Wenn nicht, kann dies daran liegen, dass die Immobilie „vererbt“ wurde und der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Vater des Verkäufers ist.
In diesem Fall ist ein Kauf nicht möglich, es sei denn, der Verkäufer leistet eine Überweisung, damit der oder die Erben des Verstorbenen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Korrekte Anmeldung

Ist das Grundstück korrekt eingetragen, d.h. stimmen Hausnummer, Grundstücksbezeichnung und Nutzung des Grundstücks mit dem überein, was im Grundbuch steht? Ist dies nicht der Fall, handelt es sich wahrscheinlich um rechtswidrige An- oder Umbauten des Eigentümers oder um ursprünglich genutztes Eigentum, z.B. als Lager, jetzt als Wohnhaus genutzt.
Bei Unregelmäßigkeiten ist es nach Möglichkeit notwendig, das Eigentum zu legalisieren, bevor die Transaktion stattfinden kann.

Belastungen in der Immobilie

Gibt es Pfandrechte auf dem Grundstück? Es ist wichtig zu prüfen, ob auf der Immobilie eine Hypothek, Pfändung oder Rechte Dritter eingetragen sind. Bei einer Hypothek oder Pfändung müssen Sie dafür sorgen, dass diese Verbindlichkeiten vor der Transaktion gelöscht werden, da sonst der neue Käufer die Verbindlichkeiten übernimmt.

Aufenthaltsgenehmigung

Aufenthaltserlaubnis, d. h. Nutzungserlaubnis, wird von der Gemeinde ausgestellt und ist Voraussetzung für die Nutzung der Immobilie als Wohnsitz. Beim Kauf eines alten Hauses ist diese Erlaubnis jedoch nicht zwingend vorhanden, auch wenn das Haus schon seit Jahren bewohnt ist.

„NEUN“

In Spanien müssen Sie als Ausländer eine spanische ID-Nummer haben. Diese können Sie bei der Polizeidienststelle (Policia Nacional) der Gemeinde beantragen, in der Sie einkaufen möchten. Die Antragstellung erfolgt persönlich.

Der Kaufvertrag

Wenn alle oben genannten Untersuchungen durchgeführt wurden und sowohl der Bausachverständige als auch der Rechtsanwalt grünes Licht für den Deal gegeben haben, schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag ab.

Der Kaufvertrag ist ein wichtiges Dokument und muss vom Anwalt geprüft werden, bevor der Käufer ihn unterschreiben kann.

Die Vereinbarung muss enthalten:

• Namen, Adresse (ggf. auch c/o-Adresse in Spanien), Geburtsort, Geburtsdatum und die spanische NIE-Nummer der Parteien.
• Eine genaue Beschreibung der Immobilie. Der Vereinbarung sollte vorzugsweise eine Katasterkarte der Immobilie beigefügt werden, damit der Käufer sicher sein kann, dass die Immobilie, die er besichtigt hat, mit der zu verkaufenden identisch ist.
• Angabe des Kaufpreises und der Zahlungsweise. Es ist üblich, dass der Käufer unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Betrag zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises zahlt. Dieser Betrag wird ohne jegliche Sicherheit direkt an den Verkäufer überwiesen.
  Es ist daher ratsam, die Urkunde so schnell wie möglich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags vor dem Notar zu unterzeichnen und den gezahlten Betrag so gering wie möglich zu halten.

Belastungen: Liegen Belastungen vor, müssen diese erwähnt werden und Sie müssen vor oder während des Notartermins angeben, wann und wie diese zu löschen sind.

Standard: Die Partei, die ohne triftigen Grund vom Vertrag zurücktritt, verliert den gezahlten Betrag (zwischen 5 und 10 %). Das bedeutet, dass der Käufer den gezahlten Betrag verliert und der Verkäufer den doppelten Betrag an den Käufer zahlen muss.

Nichtansässiger Verkäufer: Der Käufer muss 3 % des Kaufpreises einbehalten, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.

Rückerstattungserklärung: Es wird keine Rückerstattungserklärung abgegeben, und es ist daher angemessen, dass der Käufer einen angemessenen Betrag des Kaufpreises als Sicherheit für die Zahlung von Strom-, Gas-, Wasser- und Grundsteuer einbehält.

AUFMERKSAMKEIT! Wenn der Käufer den Kaufvertrag unterschreibt, MUSS die Finanzierung bereits stehen!

Notarsitzung

In Spanien werden alle Rechte an Immobilien, d. h. Eigentumsübertragung, Verpfändung, Begründung von Dienstbarkeiten usw., durch notarielle Urkunde übertragen.
Daher ist es nicht möglich, Immobilien ohne die Hilfe eines Notars zu übertragen.

Käufer und Verkäufer müssen persönlich vor dem spanischen Notar erscheinen und die Urkunde unterzeichnen.

Da notarielle Geschäfte ausschließlich auf Spanisch geführt werden, ist es notwendig, sich mit einem Dolmetscher zu treffen, wenn Sie der spanischen Sprache nicht mächtig sind.

Auch eine Vollmachtserteilung, z.B. an einen spanischen Anwalt, der beim Notar erscheinen und in Ihrem Namen unterschreiben kann. Die Vollmacht kann vor einem dänischen Notar unterzeichnet werden, der jedoch die Unterschrift auf Spanisch bestätigen muss.
Wenn Sie sich für diesen Ansatz entscheiden, sparen Sie sowohl Reise- als auch Dolmetscherkosten.

Während des Treffens zahlt der Käufer den restlichen Kaufpreis (normalerweise mit einem Scheck) und der Verkäufer übergibt die Schlüssel. Ab diesem Zeitpunkt geht die Immobilie auf Rechnung und Gefahr des Käufers.

Nach der Notarsitzung schickt der Notar die Urkunde zur Eintragung in das spanische Grundbuch.

Handelskosten

In Spanien beträgt die Mehrwertsteuer (IVA) 7 % des Kaufpreises. Außerdem müssen Sie das Notarhonorar (das sich ebenfalls prozentual vom Kaufpreis errechnet) sowie etwaige Kosten für den Dolmetscher oder Vertreter entrichten.
Alles in allem sollten Sie als Käufer mit ca. 10-15% über dem tatsächlichen Kaufpreis an Handelskosten.

Bankkonto

Wichtig ist, dass Sie ein Konto bei einer spanischen Bank haben, von dem alle Ausgaben und eventuelle spanische Kreditrückzahlungen abbezahlt werden können. Einige der größten Bankfilialen in Gebieten mit vielen Ausländern haben einen oder mehrere Mitarbeiter, die Englisch sprechen. Es ist jedoch eine gute Idee, mit jemandem zur Bank zu gehen, der Spanisch spricht.

Jährliche Kosten einer Immobilie
Die Kosten für den Besitz einer Immobilie in Spanien sind nicht hoch, wenn man sie mit den Kosten vergleicht, die Sie zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie in Dänemark besitzen.

Die jährlichen Steuern und Abgaben richten sich nach dem Wert der Immobilie.

Es gibt folgende Steuerbelastungen:

Vermögenssteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Dies ist eine lokale Steuer auf Immobilien in Spanien, die unabhängig davon gezahlt werden muss, ob der Eigentümer in Spanien ansässig ist oder nicht. Sie wird auf der Grundlage des Grundstückswerts berechnet, der von der Gemeinde ermittelt wird. Dabei handelt es sich um einen administrativ ermittelten Wert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt – oft sogar darunter.

IBI – im Allgemeinen ist dies eine Steuer in der Größenordnung von 150-400 Euro pro Jahr.

Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Wenn Sie als Eigentümer einer Immobilie keinen Wohnsitz in Spanien haben und keine Einkünfte aus der Vermietung des Hauses oder sonstige Einkünfte in Spanien haben, wird die Steuer auf der Grundlage des Immobilienwerts berechnet.

Wenn Sie Ihren ständigen Wohnsitz in Spanien haben, müssen Sie natürlich in Spanien Einkommenssteuer zahlen.

Versicherung

Der Abschluss einer Sachversicherung ist in Spanien nicht obligatorisch, es empfiehlt sich jedoch der Abschluss einer Feuer- und einer Hausratversicherung.

Der Preis der Versicherung hängt natürlich von der Art der Sachen und dem Wert des Inhalts ab.