Acquisto di immobili in Germania, in particolare a Berlino

Le maggiori sfide quando si acquista un immobile, una casa o un appartamento in Italia

È vantaggioso acquistare immobili in Germania in questo momento. La semplice ragione di ciò sono i prezzi molto bassi e il basso tasso di interesse. Sempre più danesi hanno notato questi vantaggi, e dove i danesi in precedenza avevano investito principalmente nell’Europa meridionale, ora è il mercato immobiliare tedesco che è diventato attraente.

È possibile acquistare immobili a Berlino e nella Germania dell’Est, l’ex RDT, a prezzi molto vantaggiosi, a differenza della Germania Ovest, dove i prezzi degli immobili sono generalmente notevolmente più alti.

Ciò è dovuto principalmente al fatto che la domanda di immobili nell’ex RDT è rimasta stagnante a causa della recessione economica e dell’elevata disoccupazione, e molte nuove case sono state costruite dopo la riunificazione a Berlino nella convinzione che molti tedeschi si sarebbero trasferiti nella nuova capitale. Tuttavia, si è scoperto che l’interesse dei tedeschi a trasferirsi a Berlino era molto limitato, e questo significa che oggi ci sono ca. 140.000 appartamenti vuoti a Berlino e ca. 1.000.000 nell’ex RDT.

A causa della grande offerta, i prezzi sono al minimo. Ad esempio, è ancora possibile acquistare un appartamento nel centro di Berlino per ca. mezzo milione di corone, mentre un trilocale recentemente ristrutturato può essere acquistato per ca. 1 milione di corone. Un grande attico con vista sui tetti di Berlino può essere acquistato a meno della metà del prezzo di un appartamento simile a Copenaghen.

Anche l’acquisto di un’intera proprietà in affitto è molto interessante. Se si confronta il prezzo al metro quadro, l’acquisto di questo tipo di immobile è ancora più vantaggioso rispetto all’acquisto dei singoli appartamenti. Quando acquisti immobili in affitto, puoi facilmente ottenere un rendimento compreso tra il 5% e l’8%.

Se si osserva l’andamento positivo dei prezzi a Berlino, nei prossimi 10 anni ci si può aspettare un aumento significativo del valore. Ad esempio, negli ultimi 12 mesi abbiamo visto aumenti dei prezzi del 30-40%. Ma anche le proprietà in questa fascia di prezzo devono essere descritte come estremamente economiche se confrontate con i prezzi sia sul mercato immobiliare danese che sul resto del mercato immobiliare europeo. Se si acquista un immobile in affitto e poi lo si suddivide in singoli condomini si possono ottenere guadagni molto consistenti.

Poiché il tasso di interesse odierno è basso e i prezzi sono favorevoli, le condizioni sono favorevoli per i danesi che vogliono investire in immobili in Germania come forma di risparmio per la pensione o semplicemente come casa per le vacanze, studio o lavoro. L’investimento più interessante per la maggior parte dei danesi è probabilmente un appartamento a Berlino o una casa vacanza sulla costa baltica.

Per quanto riguarda Berlino, conta che puoi volare a Berlino a prezzi molto bassi e che il volo vero e proprio da Copenaghen dura solo 45 minuti. Berlino è una grande città che può offrire una vasta gamma di opportunità di shopping, musei, teatri, spettacoli di varietà, concerti, ecc. Berlino è la città in Europa con il maggior numero di canali e corsi d’acqua, ed è anche una delle città più verdi in Europa.

Dopo la riunificazione, Berlino è diventata la nuova capitale europea della cultura e sempre più artisti, tra cui molti danesi, si riversano in città e vi installano i loro studi o laboratori artistici.

I dintorni sono emozionanti quanto la città stessa e i numerosi canali, corsi d’acqua e laghi offrono opportunità per il canottaggio, la canoa e la vela.

Per quanto riguarda la costa baltica, ci sono molte case per le vacanze oltre a parecchi appartamenti per le vacanze. L’area sulla costa del Meclemburgo-Pomerania occidentale è facilmente raggiungibile con buoni collegamenti in traghetto tra Gedser e Rostock o Trelleborg e Sassnitz.

Scegliere la proprietà giusta

È importante chiarire dove a Berlino vuoi acquistare una casa. Berlino è una città che è cresciuta insieme da molti villaggi (i cosiddetti Kieze) che sono vicini l’uno all’altro. Ognuna di queste Kieze ha le sue caratteristiche sia in termini di infrastrutture che di composizione della popolazione, nonché il proprio carattere distintivo culturale e architettonico. Il paesaggio urbano può cambiare completamente da quartiere (Bezirk) a quartiere, a volte anche da strada a strada.

È una questione di gusto quale quartiere ti piace di più, quindi il nostro consiglio è di andare in giro da solo e guardare le case e sentire l’atmosfera della zona.

Puoi trovare una proprietà online al seguente indirizzo:
www.immobilienscout24.de., dove sia gli agenti immobiliari che i privati offrono proprietà in vendita. Puoi anche rivolgerti direttamente a un agente immobiliare locale che ha case in vendita nella zona preferita. In entrambi i casi, si consiglia di esaminare molti argomenti prima di prendere una decisione. Al momento, c’è una vera e propria corsa alla vendita di proprietà a Berlino, ma non dovresti lasciarti mettere sotto pressione, anche se rischi di perdere l’immobile. È meglio acquistare un’altra proprietà piuttosto che decidere troppo in fretta e pentirsene in seguito.

Naturalmente, siamo anche in grado di aiutarti a trovare la proprietà giusta. In connessione con le numerose transazioni immobiliari che abbiamo completato negli ultimi anni, abbiamo ottenuto l’accesso a un’ampia rete di agenti immobiliari esperti e amministratori di proprietà.

Ci sono due broker danesi specializzati nella vendita di immobili a Berlino: www.berlinmaegleren.dk e www.boligberlin.dk.

Richiedi consulenza legale

Una volta trovato l’immobile è consigliabile rivolgersi ad un avvocato che possa assistere nell’acquisto, soluzione che sempre più tedeschi scelgono. Quando è consigliabile è perché spesso è difficile cogliere i problemi giuridici, linguistici e pratici che nascono dal fare trading in un mercato estero.

Ciò include anche il fatto che un agente immobiliare in Germania non fornisce automaticamente un rapporto sulle condizioni, la stampa dei registri immobiliari, le copie delle priorità, le servitù e le informazioni su case o appartamenti come le condizioni assicurative. Quando acquistano appartamenti, i broker di solito non ottengono nemmeno statuti, conti e verbali dall’associazione del proprietario.

Queste varie informazioni possono essere aiutate da un avvocato e, inoltre, esaminerà anche il contratto di acquisto e tutti i documenti per assicurarsi che tutto sia in ordine.

Il compito del broker in Germania è fondamentalmente solo quello di presentare l’appartamento e mediare il contatto tra acquirente e venditore. In molti casi è opportuno rivolgersi ad un avvocato danese che, con l’aiuto di un avvocato tedesco, possa risolvere il compito. Ret og Råd København ha un ufficio a Berlino, in grado di offrire consulenza qualificata per l’acquisto di immobili, non solo a Berlino ma in tutta la Germania.

Il prezzo della proprietà

I prezzi sono generalmente molto favorevoli e spesso negoziabili. Se la cucina deve essere sostituita o il bagno è più vecchio, puoi provare a offrire un prezzo più basso.

Vale la pena ricordare che in Germania si misura solo la superficie abitabile effettiva, mentre in Danimarca si tiene conto anche dei muri esterni. Ciò significa che il prezzo al metro quadrato in Germania è ancora più basso di quanto sembri a prima vista.

L’immobile è in ordine?

Se si acquista un vecchio immobile, è consigliabile esaminare a fondo l’immobile per vizi e difetti, e richiedere eventualmente l’assistenza di un architetto o di un perito edile. Se l’immobile è stato ristrutturato, bisogna ricordare che spesso solo gli interni sono stati rimodernati e coperti dalla garanzia dell’appaltatore. La parte antica, che costituisce lo “scheletro” dell’immobile, viene rilevata come abitata.

Può rivelarsi costoso risparmiare il costo di un perito/architetto edile, perché se in seguito si scopre che ci sono vizi e carenze nella proprietà, potresti essere costretto ad avviare una causa all’estero. Ciò comporta spesso grandi difficoltà, dispendio di tempo e costi.

Acquisto di immobili in Germania da parte di stranieri

Uno straniero può acquistare immobili in Germania senza permessi o restrizioni speciali. Non è richiesto il soggiorno.

Contratto di acquisto

Per trasferire immobili in Germania, è necessario che partecipi un notaio. Molti potenziali acquirenti firmano un cosiddetto “Reservierungsvertrag” (contratto di prenotazione), ma qui è importante sottolineare che un tale contratto non trasferisce la proprietà della proprietà all’acquirente, ma dà solo a quella persona il diritto di riservare la proprietà per un po. Trascorso il tempo, il proprietario è libero di offrire l’immobile a qualcun altro.

Quando l’avvocato ha esaminato tutti i documenti e li ha approvati, viene scelto un notaio. In genere è l’acquirente che se ne occupa, in quanto paga anche l’onorario del notaio. Il notaio è responsabile dell’esecuzione della transazione e della registrazione del contratto di acquisto, ma per il resto è neutrale rispetto alle parti e pertanto non può fornire il tipo di consulenza che fornisce un avvocato. Il contratto di acquisto stesso è redatto dal notaio se questo è scelto dall’acquirente. Se il notaio viene scelto dal venditore, l’avvocato dell’acquirente esaminerà il contratto di acquisto.

La stessa attività notarile si svolge in modo tale che il notaio legga il contratto di acquisto e tutti gli altri documenti che devono essere registrati contemporaneamente (come gli atti ipotecari) in tedesco, che è la lingua legale per tutti i procedimenti legali in Germania. Se non parli correntemente la lingua tedesca, è necessaria l’assistenza di un interprete, in quanto il notaio non può eseguire la transazione se tutti non comprendono il contenuto dei documenti.

se non desiderate recarvi personalmente a Berlino in relazione all’attività notarile, potete scegliere di far firmare i documenti da un procuratore o dai dipendenti del notaio senza procura.

In quest’ultimo caso, la firma deve essere confermata presso l’ambasciata tedesca a Copenaghen dietro pagamento di una piccola tassa calcolata in relazione al prezzo di acquisto.

Dopo la transazione notarile, il notaio comunica all’acquirente il numero di conto del cosiddetto “conto notarile”, sul quale deve essere trasferito il prezzo di acquisto. Allo stesso modo, il notaio indicherà un altro conto sul quale dovrà essere trasferito il suo compenso.

Quando il prezzo di acquisto è stato pagato, il notaio assicura la registrazione del contratto di acquisto nel registro fondiario (Grundbuch) e dal momento della registrazione, la proprietà passa all’acquirente.

Contenuto del contratto di acquisto

Un contratto di acquisto valido deve contenere i seguenti elementi:

• Nome, data di nascita e indirizzo delle parti, stato civile
• Forse. nome e indirizzo dell’avvocato che rappresenta le parti all’operazione notarile
• Descrizione e indirizzo della proprietà
• Una promessa di vendita da parte del venditore e una promessa di acquisto da parte dell’acquirente
• Il prezzo di acquisto
• Metodo di pagamento, inclusa l’eventuale ipoteca sulla proprietà
• La data di acquisizione
• Qualsiasi altro accordo speciale tra le parti
• Tra le parti si applica solo il contenuto del contratto di acquisto registrato

Costi

I costi per l’acquisto di immobili per l’acquirente sono i seguenti:

• Le spese notarili sono comprese tra l’1 e il 2% del prezzo di acquisto
• I costi dell’agente immobiliare (a meno che non siano assunti dal venditore) possono variare tra il 4 e il 6% del prezzo di acquisto
• Le spese per l’avvocato e l’interprete/traduttore
• Tariffa ridotta per la registrazione fondiaria
• L’imposta fondiaria (Grunderwerbssteuer) ammonta al 4,5% del prezzo di acquisto

Di norma, ogni acquisto di immobile comporta altri costi, corrispondenti a ca. 10% del prezzo di acquisto.

Acquisto di un progetto/immobile ristrutturato

Quando acquisti un progetto, devi stare molto attento, poiché il prezzo di acquisto viene generalmente pagato in più rate, che scadono prima che il progetto (proprietà) sia completato.

Ciò comporta un rischio per l’acquirente, poiché, in caso di fallimento dell’appaltatore, perde gli importi già pagati e può solo denunciare i propri crediti alla massa fallimentare, spesso con scarse prospettive di copertura.

In questo caso, è importante indagare sulla liquidità della società di costruzioni e su eventuali precedenti tramite un avvocato locale. È particolarmente importante esaminare attentamente il contratto in vista della posizione dell’acquirente, se l’acquirente, ad es. è garantito il diritto di recesso, o se è fornita una fidejussione bancaria a garanzia dei crediti dell’acquirente, ecc.

Questioni fiscali

Tra Germania e Danimarca è stato concluso un accordo sulla doppia imposizione per evitare che i cittadini vengano tassati due volte. Il principio di base è che se hai pagato la tassa, ad es. in Germania, non paghi le tasse sullo stesso reddito in Danimarca.

• L’imposta sulla proprietà (Grundsteuer) viene pagata in Germania, poiché l’obbligo di pagamento si applica nel paese in cui si trova la proprietà.
• In Germania vengono pagate anche le spese condominiali (Hausgeld) per l’immobile in cui si trova l’appartamento.
• L’imposta sul valore della proprietà, invece, viene pagata in Danimarca, poiché questa imposta non esiste in Germania. È quindi importante ricordarsi di dichiarare nella dichiarazione dei redditi che si possiede un immobile in Germania.
• Se vendi la proprietà entro i primi 10 anni, in Germania viene addebitata l’imposta sulle plusvalenze, a meno che la proprietà non sia stata utilizzata esclusivamente per uso personale. Dopo 10 anni, qualsiasi profitto è esentasse, ma solo per i privati. Le aziende devono sempre pagare l’imposta sulle plusvalenze.

Finanziamento

È possibile ottenere un prestito in Germania, ma è difficile e si può prendere in prestito tra il 60% e il 70% al massimo del valore dell’immobile. Anche se la banca ottiene la garanzia sulla proprietà, questa non è comunque sufficiente per ottenere lo stesso finanziamento che puoi ottenere se vivi in Germania e hai un reddito fisso nel paese.

La soluzione migliore è quindi ottenere un finanziamento in Danimarca. Una banca danese può facilmente garantire il suo prestito accendendo un’ipoteca sulla relativa proprietà tedesca (ipoteca del proprietario, priorità).

L’avvocato Sandra Moll Dirscherl fornisce consulenza nell’acquisto di immobili in Germania ea Berlino. Risponde alle domande su questo e puoi contattarla.